Entscheidungsstichwort (Thema)
Zur Auslegung einer dem Bauträger erteilten Vollmacht zur Vertretung des Erwerbers von Wohnungseigentum ggü. dem Grundbuchamt
Leitsatz (amtlich)
Wird eine Vollmacht zum Zwecke der Änderung der Teilungserklärung erteilt und mit Bindungen im Innenverhältnis ausgestaltet, umfasst diese in aller Regel nicht die Befugnis, auch Dienstbarkeiten zu bestellen, selbst wenn die Vollmacht dem Grundbuchamt gegenüber als "Generalvollmacht" bezeichnet ist.
Normenkette
BGB §§ 133, 164; GBO §§ 19, 53 Abs. 1
Gründe
Die Beteiligten sind als Eigentümer zu je ½ eines Wohnungs- und Teileigentums seit 10.3.1999 im Grundbuch eingetragen. In der Zweiten Abteilung des Grundbuchs wurden am 28.3.2000 unter Nr. 3 bis Nr. 5 zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks gleichrangige Geh- und Durchfahrtsrechte sowie ein Ver-und Entsorgungsleitungsrecht eingetragen. Die Eintragung dieser Rechte beruht auf einer notariellen Bewilligung vom 24.3.1999, die der Bauträger in einem Nachtrag zur Teilungserklärung vom 26.11.1997 in eigenem Namen und für die in der Anlage aufgeführten Käufer der einzelnen Wohnungen abgegeben hatte. Die in der
Auflassungsurkunde vom 17.2.1999 erteilte maßgebliche Vollmacht des Bauträgers lautet:
Herr ... und Frau ... bevollmächtigen die ... Bauträger GmbH unwiderruflich unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Teilungserklärung - auch nach Eigentumsumschreibung - auf Kosten der ... Bauträger GmbH zu ändern und der Änderung zuzustimmen, wobei von der Vollmacht im Innenverhältnis nur Gebrauch gemacht werden darf, soweit das Sondereigentum von Herrn ... und Frau ... und Sondernutzungsrechte zum jetzt vorhandenen Zustand nicht verändert werden, diesen keine zusätzlichen Verpflichtungen entstehen und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums nicht wesentlich eingeschränkt wird.
Weitergehende Änderungen bedürfen im Innenverhältnis der ausdrücklichen Zustimmung der Eheleute ... Diese Vollmacht berechtigt die ... Bauträger GmbH insbesondere, Sondereigentumseinheiten zusammen zu legen, aufzuteilen, die räumliche Verteilung und Zuteilung der im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehenden Räume einschließlich der dazu gehörenden Miteigentumsanteile zu ändern, Sondernutzungsrechte zu begründen, aufzuheben und inhaltlich zu ändern.
Die Zustimmung gilt als erteilt für die geplante Änderung der Teilungserklärung aufgrund des Freiflächengestaltungsplanes bezüglich der Geh- und Fahrtrechte, Ver- und Entsorgungsleitungen und der Lage der Stellplätze und der Nummerierung des Stellplatzes wie es sich aus dem beigefügten Lageplan ergibt.
Die Einschränkungen der Vollmacht gelten nur im Innenverhältnis; dem Grundbuchamt gegenüber handelt es sich um eine Generalvollmacht.
Soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch erheblich haben die Beteiligten unter dem 6.6.2008 beantragt, die unter Nr. 3 bis Nr. 5 eingetragenen Dienstbarkeiten zu löschen. Diesen Antrag hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 22.9.2008 zurückgewiesen. Mit ihrer Beschwerde vom 3.11.2008 haben die Beteiligten zugleich die Eintragung eines Widerspruchs von Amts wegen beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 20.11.2008 auch die Eintragung eines Amtswiderspruchs abgelehnt und im Übrigen die Akten dem LG zur Entscheidung über die Beschwerde vorgelegt. Mit Beschluss vom 16.2.2009 hat das LG die Beschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten mit dem Ziel, das Grundbuchamt anzuweisen, bei den Dienstbarkeiten einen Widerspruch einzutragen und die Rechte zu löschen.
II. Das Rechtsmittel ist mit dem Ziel, Amtswidersprüche einzutragen, zulässig (§§ 78, 80 Abs. 1 Sätze 1 und 2 GBO). Soweit mit ihm auch die Löschung der eingetragenen Rechte verfolgt wird, ist es unzulässig. Dies ergibt sich aus § 80 Abs. 3 i.V.m. § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO (Demharter, GBO, 26. Aufl., § 78 Rz. 5). Gegen Eintragungen, an die sich - wie hier insbesondere bei Veräußerung des herrschenden Grundstücks, ohne dass es auf einen Vermerk nach § 9 Abs. 1 GBO ankäme (vgl. OLG Hamm Rpfleger 2003, 349/350) - ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann, kann im Beschwerdeweg nämlich nur beantragt werden, einen Widerspruch nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO einzutragen.
1. Das LG hat ausgeführt:
Die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs lägen nicht vor. Die Grunddienstbarkeiten seien zu Recht eingetragen, da der Bauträger hierzu wirksam bevollmächtigt gewesen sei. Dies ergebe die Auslegung der Erklärungen in der notariellen Urkunde vom 17.2.1999. Zwar sei zuzugestehen, dass die Vollmacht möglicherweise auch so ausgelegt werden könnte, dass sie sich nur auf eine Änderung der Teilungserklärung bezöge. Bei dieser Auslegung hätte die Erwähnung der Geh- und Fahrtrechte und der Rechte betreffend Ver- und Entsorgungsleitungen jedoch keinerlei Sinn. Wenn nämlich zugunsten von Miteigentümern an bestimmten Grundstücksteilen ein Nutzungsrecht eingeräumt werde, handele es sich um Sondernutzungsrechte im Sinne des Wohnungs...