Leitsatz (amtlich)
Die Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses für die Berechtigten einer Eigentumsvormerkung mit den Worten "als Mitberechtigte gemäß § 432 BGB" kann ausnahmsweise genügen, wenn die zu Grunde liegenden vertraglichen Bestimmungen wie ein Vorkaufsrecht ausgestaltet sind.
Verfahrensgang
LG Würzburg (Entscheidung vom 26.02.2007; Aktenzeichen 3 T 413/07) |
Gründe
I.
Zu Urkunde ihres Verfahrensbevollmächtigten übergab die Beteiligte zu 1) den verfahrensgegenständlichen Grundbesitz an ihre Tochter. In Ziffer II. 6. der notariellen Urkunde wurde ein Rückforderungsrecht dahingehend vereinbart, dass die Übernehmerin verpflichtet ist, das an sie übergebene Grundstück auf Verlangen an die Beteiligten zu 1) und 2) zum Miteigentum zu je 1/2 unentgeltlich herauszugeben, falls bestimmte, im Vertrag aufgeführte Bedingungen eintreten. Das Übertragungsverlangen kann der Vereinbarung zufolge nur zur Urkunde des amtierenden Notars oder seines Rechtsnachfolgers erklärt werden und ist der Übernehmerin in Ausfertigung zu übermitteln. Zur Sicherung dieses bedingten Anspruchs auf Rückübereignung bzw. Übereignung bewilligten und beantragten die Vertragsteile eine Vormerkung gemäß § 883 BGB für die Beteiligten zu 1) und 2) als Mitberechtigte gemäß § 432 BGB am Hausanwesen einzutragen.
Der Urkundsnotar stellte den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt. Das Amtsgericht - Grundbuchamt - erließ am 27.12.2006 eine Zwischenverfügung. Es verlangte die Bezeichnung der konkreten Art der gemeinschaftlichen Berechtigung der Beteiligten zu 1) und 2). Ein bloßer Verweis auf § 432 BGB genüge nicht.
Die gegen diese Zwischenverfügung eingelegte Beschwerde wies das Landgericht zurück. Gegen die Zurückweisung richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten, eingelegt durch Schriftsatz ihres verfahrensbevollmächtigten Notars.
II.
Die eingelegte weitere Beschwerde ist gemäß § 78 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Sie hat in der Sache Erfolg:
1.
Das Landgericht hat ausgeführt:
Der Bestimmtheitsgrundsatz erfordere, dass Art und Inhalt des Gemeinschaftsverhältnisses im Grundbuch angegeben werden. § 47 GBO gelte für alle Rechte, bei denen ein Gemeinschaftsverhältnis möglich sei und zwar nicht nur für dingliche Rechte, sondern auch für Rechte im weitesten Sinn wie die Vormerkung. Diese Vormerkung schütze zwar nur den schuldrechtlichen Anspruch auf die dingliche Rechtsänderung und sei deshalb kein dingliches Recht, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art. Hieraus könne aber nicht gefolgert werden, dass die sichernde Wirkung nur das Forderungsrecht betreffe und für die Ausübung dieses Rechts ein Verweis auf § 432 BGB genüge. Welches Gemeinschaftsverhältnis vorliege, könne auch durch Auslegung ermittelt werden. Ginge die beantragte Eintragung dahin, dass der Anspruch den Beteiligten zu gleichen Anteilen zustehen solle, so könne hierin eine Bruchteilsgemeinschaft mit ideellen Anteilen in gleicher Höhe gesehen werden. Im vorliegenden Fall seien jedoch Anhaltspunkte für eine eindeutige Auslegung nicht erkennbar.
2.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
a.
Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass § 47 GBO Anwendung findet. Es liegt nämlich ein gemeinschaftlicher Anspruch der Beteiligten vor und nicht etwa die Situation, dass unabhängige Rechte der beiden Beteiligten nebeneinander stehen (BayObLG DNotZ 2002, 784/785). Das Herausgabeverlangen kann zwar von jedem der Beteiligten isoliert von der Handlung des anderen geäußert werden, doch wirkt es damit automatisch auch für den anderen Beteiligten.
b.
Zutreffend stellt auch das Landgericht darauf ab, dass im Interesse der grundbuchrechtlichen Bestimmtheit das für die Gemeinschaft maßgebliche Rechtsverhältnis so präzise wie möglich zu bezeichnen sei, ein Gesamthandsverhältnis also konkret - beispielsweise als ungeteilte Erbengemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts - anzugeben ist. Sofern die Berechtigung sich aus der Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt, ist dies prägend für die notwendige Angabe des Gemeinschaftsverhältnisses (vgl. KG Rpfleger 1985, 435/436).
c.
Bei einem Anspruch auf Eigentumsverschaffung, der durch eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch gesichert werden soll, ist zwischen der Rechtsmacht zur Abgabe des Übertragungsverlangens und dem schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung zu unterscheiden (BayObLG, Beschluss vom 9.6.1986 - NJW-RR 196, 1209/1210).
Die Befugnis, die entsprechende Willenserklärung abzugeben, kann zwar vom hier maßgeblichen Vertragsinhalt her nur einheitlich geltend gemacht werden, denn die Geltendmachung durch einen Berechtigten wirkt jeweils auch für den anderen. Das besagt allerdings noch nicht, dass hinsichtlich dieser Befugnis eine Bruchteilsgemeinschaft ausgeschlossen wäre (vgl. BayObLG a.a.O.). Ebenso wenig aber ist die Annahme einer Bruchteilsgemeinschaft hinsichtlich der durch Vormerkung zu sichernden Befugnis schon aus dem Grunde zwingend, weil die Berechtigten später in Bruchteilsge...