Leitsatz (amtlich)
Zum Erfordernis des Nachweises der Vertretungsmacht eines Gemeindebediensteten einer bayerischen Gemeinde beim Vollzug von Grundstücksgeschäften (hier: Freigabeerklärung) gegenüber dem Grundbuchamt.
Normenkette
BayGO Art. 37 Abs. 1, Art. 38 Abs. 1; GBO § 29
Tenor
I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Starnberg - Grundbuchamt - vom 19. Dezember 2019 aufgehoben.
Gründe
I. Die Beteiligte zu 1 ist als Eigentümerin von Grundbesitz im Grundbuch eingetragen. Dieser ist bezüglich einer Teilfläche mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Gasrohreinlegungs-, -belassungs- und -betreibungsrecht) für die Landeshauptstadt M. belastet, die am 16.6.1961 aufgrund Bewilligung vom 28.6.1957 in Abteilung II lfd. Nr. 3 des Grundbuchs eingetragen wurde.
Mit notariellem Vertrag vom 16.1.2019 verkaufte die Beteiligte zu 1 eine Teilfläche ihres Grundbesitzes an die Gemeinde T (Beteiligte zu 2). Die Beteiligte zu 1 hat nach dem Vertrag der Beteiligten zu 2 lastenfreies Eigentum zu verschaffen.
Am 1.8.2019 hat der Notar die Löschung der in Abt. II lfd. Nr. 3 eingetragenen beschränkten persönlichen Dienstbarkeit beantragt und dabei eine Pfandfreigabeerklärung vom 18.7.2019 vorgelegt. Diese ist vom Kommunalreferat - Immobilienservice Kaufmännische Dienstleistungen Grundstücksverkehr Süd der Landeshauptstadt ausgestellt und mit Dienstsiegel und Unterschrift einer Oberverwaltungsrätin X. versehen.
Mit Zwischenverfügung vom 19.12.2019 hat das Grundbuchamt Frist bis zum 10.2.2020 zur Vorlage eines Stadtratsbeschlusses gesetzt, wonach Frau Oberverwaltungsrätin X. zur Abgabe der Pfandfreigabeerklärung befugt sei. Falls es einen solchen Beschluss nicht gebe, sei die Genehmigung des Oberbürgermeisters der Landeshauptstadt nebst eines Stadtratsbeschlusses bzw. die Genehmigung eines beschließenden Ausschusses nebst des Nachweises, dass er dazu befugt ist, vorzulegen. Die Vertretungsmacht nach außen hänge nach Art. 38 Abs. 1 Satz 1 BayGO von der Zustimmung des Stadtrats ab. Habe ein bevollmächtigter Bediensteter der Stadt gehandelt, sei eine Vollmacht nach Art. 39 Abs. 2 Satz 2 BayGO vorzulegen.
Die Beteiligten zu 1 und 2 erklärten daraufhin, es handele sich bei dem Geschäft um laufende Angelegenheiten, die der Bürgermeister nach Art. 37 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayGO in eigener Zuständigkeit erledige. Eine Delegation der Aufgabe sei möglich, eine wirksame Bevollmächtigung wegen § 29 Abs. 3 GBO aber nicht nachzuweisen.
Daraufhin teilte das Grundbuchamt am 19.2.2020 mit, der Nachweis einer lückenlose Bevollmächtigungskette vom Bürgermeister auf die handelnde Gemeindebedienstete in der Form des § 29 GBO sei für eine Eintragung ausreichend.
Mit Schreiben des Notars vom 19.3.2020 haben die Beteiligten zu 1 und 2 gegen die Zwischenverfügung Beschwerde eingelegt. Diese begründen sie damit, dass nur eine Teilfläche von 34 qm vom Gasleitungsrecht freigegeben worden sei, so dass es sich eindeutig um eine laufende Angelegenheit handele. Nach § 29 Abs. 3 GBO sei das Handeln der Kommune vom Grundbuchamt nicht zu überprüfen.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
II. 1. Das Rechtsmittel gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) ist als unbeschränkte Grundbuchbeschwerde (§ 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO) zulässig. Die Beschwerde wurde auch im Übrigen in zulässiger Weise eingelegt (§§ 73, 15 Abs. 2 GBO).
2. Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg, denn die Beteiligten haben zu erkennen gegeben, dass sie nicht gewillt sind, das in der Zwischenverfügung genannte Hindernis zu beseitigen, so dass die Zwischenverfügung nicht aufrechtzuerhalten ist.
a) Voraussetzung einer Zwischenverfügung ist, dass ein Eintragungshindernis und unter Setzung einer Frist das Mittel zu dessen Beseitigung unmissverständlich benannt werden (Senat vom 11.4.2011, 34 Wx 160/11 = FGPrax 2011, 173; Wilke in Bauer/Schaub GBO 4. Aufl. § 18 Rn. 9 ff.; Demharter GBO 31. Aufl. § 18 Rn. 29 ff.; Hügel/Zeiser GBO 4. Aufl. § 18 Rn. 32). Auf die Angabe, wie das angegebene Hindernis beseitigt werden kann, kann auch dann nicht verzichtet werden, wenn der Adressat anwaltlich oder durch einen Notar vertreten ist und sich daher juristisch über die Möglichkeiten der Beseitigung beraten lassen kann (Senat vom 23.5.2014, 34 Wx 135/14 in NotBZ 2014, 348 Hügel/Zeiser § 18 Rn. 34).
Prüfungsgegenstand des Beschwerdeverfahrens ist nicht der Eintragungsantrag, sondern nur die angegriffene Zwischenverfügung (BGH FGPrax 2014, 2; BayObLG NJW-RR 1987, 1204; Demharter § 77 Rn. 15). Beanstandungen, die nicht Gegenstand der Zwischenverfügung sind, sind auch nicht Gegenstand der Überprüfung im Beschwerdeverfahren (OLG Schleswig Rpfleger 2005, 356).
b) Vorliegend geht die Zwischenverfügung davon aus, dass die Abgabe der Pfandfreigabeerklärung eine Aufgabe des Stadtrats der Landeshauptstadt sei, so dass ein Beschluss des Stadtrates oder eines Ausschusses für erforderlich gehalten wurde.
Insofern hat der Notar aber klargestellt, dass nach seiner An...