Leitsatz (amtlich)
1. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten (hier: des WEG-Verwalters) bedarf, so stellt dies eine Verfügungsbeschränkung als Ausnahme von § 137 Satz 1 BGB dar (Aufgabe der Senatsrechtsprechung im Beschluss vom 27.6.2011, 34 Wx 135/11).
2. Die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft kann bis zum Eingang des Umschreibungsantrags beim Grundbuchamt auch dann widerrufen werden, wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag wirksam erteilt war (Anschluss an AG Zossen ZWE 2015, 37; a.A. OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625).
Normenkette
WEG § 12 Abs. 1, § 12 Abs. Abs. 3 S. 1; BGB § 183 S. 1, § 878
Verfahrensgang
AG Viechtach - Grundbuchamt |
Nachgehend
Tenor
I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen die Zwischenverfügung des AG Viechtach - Grundbuchamt vom 13.9.2016 wird zurückgewiesen.
II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 EUR festgesetzt.
III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I. Die Beteiligen zu 1 und 2 sind als Miteigentümer von Wohnungseigentum verbunden mit Sondereigentum an insgesamt vier Wohnungen eines Ferienparks im Grundbuch eingetragen.
Die Anlage II zur Teilungserklärung für diese Anlage vom 19.10.1972 bestimmt in § 6 - Veräußerung:
1. Die Veräußerung des Appartmenteigentums sowie die Bestellung eines Dauerwohnrechts daran bedürfen der Billigung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter. Die Einwilligung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere der begründete Zweifel, dass der Erwerber die ihm als Anteilseigner gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird.
2. Der Veräußerer hat dem Erwerber aufzuerlegen:
a) die Rechte und Pflichten dieser Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung anzuerkennen und zu respektieren;
b) sich wegen der Umlagen und des Hausgeldes nach Maßgabe dieser Ordnung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen;
c) in den mit dem Verwalter geschlossenen Vertrag einzutreten;
d) die gleichen Vollmachten zu erteilen;
e) alles dies bei einer Weiterveräußerung des Appartmenteigentums seinem Rechtsnachfolger mit der Maßgabe aufzuerlegen, dass auch er verpflichtet ist, dementsprechend alle weiteren Rechtsnachfolger zu verpflichten.
3. Der Veräußerer hat den Verwalter vor Abschluss des Vertrags von einer beabsichtigten Veräußerung zu unterrichten und ihm den Erwerber namhaft zu machen.
4. Der Veräußerer kann nicht verlangen, dass das Verwaltungsvermögen, insbesondere die Instandhaltungsrücklage, auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausbezahlt wird. Sämtliche vom Veräußerer bereits geleisteten Zahlungen und Rücklagen gehen auf den Erwerber über. Der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände, mit Eintritt in die Gemeinschaft. Die Auseinandersetzung ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers.
Am 7.3.2016 verkauften die Beteiligten zu 1 und 2 das Wohnungseigentum an den vier Einheiten an eine GmbH, die Beteiligte zu 3, zu deren Gunsten zunächst jeweils eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. In der Urkunde wurde der Notar von den Beteiligten bevollmächtigt, alle Erklärungen und Genehmigungen einzuholen und in
Empfang zu nehmen (Ziff. X. Vollmachten).
Am 2.5.2016 gab der Hausverwalter die Zustimmung zur Veräußerung vor dem Urkundsnotar ab. Mit Faxschreiben vom 11.7.2016 an den Notar erklärte er den Widerruf seiner Zustimmung "zum Kaufvertrag". Eine Abschrift wurde am gleichen Tag auch dem Grundbuchamt per Fax übersandt.
Die am 10.6.2016 beantragte Eintragung einer Auflassungsvormerkung wurde vom Grundbuchamt am 13.6.2016 vollzogen.
Am 6.9.2016 beantragte der Notar unter Vorlage der Bewilligung vom 5.9.2016, der Auflassung und unter Bezugnahme auf die schon im Zusammenhang mit der Eintragung der Vormerkung vorgelegte Verwalterzustimmung vom 2.5.2016, die Auflassung im Grundbuch einzutragen.
Daraufhin hat das Grundbuchamt am 13.9.2016 eine fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, wonach der Nachweis der Verwalterzustimmung fehle. Der Verwalter könne seine Zustimmung gemäß § 878 BGB so lange widerrufen, bis der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt eingegangen und damit bindend geworden sei. Auch zur Vollendung des dinglichen Rechtsgeschäfts bedürfe es der Verwalterzustimmung; diese sei jedoch nach § 183 Satz 1 BGB widerrufen worden.
Dagegen wenden sich die Beteiligten zu 1 und 2 mit der Beschwerde. Der Verwalter könne nach einer einmal wirksam erteilten Zustimmung zum schuldrechtlichen Kaufvertrag die Zustimmung zum dinglichen Geschäft nicht mehr widerrufen. Es handele sich um eine einheitlich erteilte Zustimmung zu zwei Rechtsgeschäften, die untrennbar sei. Mit Eingang der Zustimmung beim Notar sei der Kaufvertrag wirk...