Leitsatz (amtlich)
Die vom Käufer dem Bauträger erteilte Vollmacht zur Änderung künftiger Sondernutzungsrechte umfasst auch die zusätzliche Begründung eines Sondernutzungsrechts; als Oberbegriff beinhaltet die Änderung auch die Einräumung eines bisher nicht vorgesehenen Sondernutzungsrechts.
Verfahrensgang
LG Regensburg (Entscheidung vom 05.04.2007; Aktenzeichen 7 T 15/07) |
AG Regensburg (Aktenzeichen 13 UR II 64/06) |
Tenor
I.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Regensburg vom 5. April 2007 wird zurückgewiesen.
II.
Der Antragsteller trägt die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.
III.
Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller, die Antragsgegner und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Den Antragsgegnern, einem Ehepaar, gehört seit Anfang 2004 die Wohnung Nr. 17.
Das Wohnungs- und Teileigentum wurde im Frühjahr 1986 begründet. Mit notarieller Urkunde vom 2.12.1986 wurde dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 17 das "Sondernutzungsrecht an dem über der Wohnung gelegenen Spitzboden" eingeräumt und im Grundbuch eingetragen. Die dazu erforderlichen Erklärungen gaben neben einzelnen Wohnungseigentümern der damalige Eigentümer der Wohnung Nr. 17 persönlich sowie für den Bauträger und für verschiedene Käufer von Wohnungs- und Teileigentum handelnd der Kaufmann H. ab. Die Vollmacht hat in ihrem maßgeblichen Teil folgenden Wortlaut:
Der Käufer erteilt (Bauträger) unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht:
a)
...
b)
Zur Änderung des künftigen Wohnungs- und Teileigentums und der künftigen Sondernutzungsrechte, und zwar auch noch nach grundbuchamtlichem Vollzug. Die Änderung kann auch in Ergänzungen sowie in der Umwandlung von Wohnungs- und Teileigentum und umgekehrt bestehen. Die Vollmacht darf nur Verwendung finden, wenn das Sondereigentum des Käufers von der Änderung nicht betroffen ist und, wenn die Größe seiner Miteigentumsanteile nicht verändert wird. Das Gemeinschaftseigentum und auch die allgemeinen Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum der einzelnen Gebäude dürfen jedoch betroffen sein. Etwaige Sondernutzungsrechte des Käufers an Kfz-Stellplätzen dürfen nicht geändert werden. Die Vollmacht berechtigt auch zur Abgabe von Bewilligungen, sowie zur Stellung und Rücknahme von Anträgen.
...
Zu den Käufern, die Vollmacht erteilt hatten, gehörte auch der Antragsteller.
Die vom Bauträger dem Kaufmann H. erteilte Vollmacht ermächtigt zu bestimmten, im einzelnen aufgezählten, Rechtsgeschäften, insbesondere zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum in jeder beliebigen Form einschließlich der Errichtung der Gemeinschaftsordnung (Ziffer 6), und enthält darüber hinaus die Einschränkung "auf die vorgenannten Fälle".
Das im Grundbuch verlautbarte und farblich gekennzeichnete Sondernutzungsrecht befindet sich nicht nur über der Wohnung Nr. 17, sondern auch über der Wohnung Nr. 16. Zwischen den Flächen, die über der Wohnung Nr. 16 bzw. Nr. 17 liegen, war von Anfang an eine Tür vorhanden, ebenso war von Anfang an eine Wasserversorgung vorhanden.
Die Antragsgegner nutzen den Spitzboden teilweise zum Abstellen von Gegenständen, teilweise als Wirtschaftsraum, und haben eine Waschmaschine aufgestellt.
Der Antragsteller hält ein Sondernutzungsrecht am Spitzboden für nicht wirksam begründet. Falls es bestehe, berechtige es nicht zu vorgenommenen baulichen Veränderungen. Der Antragsteller hat deshalb beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, den Spitzboden über der Wohnung Nr. 16 zu räumen, ihnen zu untersagen, dort künftig Gegenstände abzustellen, ferner sie zu verpflichten, die dort installierte Beleuchtung und Elektroinstallation zu beseitigen sowie den Wirtschaftsraum auf dem Spitzboden über der Wohnung Nr. 17 durch Rückbau und Beseitigung des Strom-, Wasser- und Waschmaschinenanschlusses wieder in einen Spitzboden umzugestalten. Das Amtsgericht hat die Anträge mit Beschluss vom 14.12.2006 abgewiesen, das Landgericht die sofortige Beschwerde des Antragstellers mit Beschluss vom 5.4.2007 zurückgewiesen. Gegen die landgerichtliche Beschwerdeentscheidung richtet sich das Rechtsmittel des Antragstellers.
II.
Das Rechtsmittel gegen den entgegen § 16 Abs. 2 FGG formlos hinausgegebenen Beschluss des Landgerichts ist als sofortige weitere Beschwerde statthaft und auch im Übrigen zulässig (§ 62 Abs. 1 WEG n.F.; § 43 Abs. 1, § 45 Abs. 1 WEG a.F., § 22 Abs. 1, § 29 Abs. 1 und 4 FGG), bleibt in der Sache aber erfolglos.
1.
Das Landgericht hat ausgeführt:
Die dem Kaufmann H. vom Bauträger erteilte Vollmacht umfasse auch die Einräumung von Sondernutzungsrechten. Diese gehörten ebenfalls zur Ausgestaltung des Wohn- und Teileigentums. Die Einschränkung in der Vollmacht vom 5.7.1983 beziehe sich nicht hierauf. Der Sinn dieser Einschränkung ergebe sich aus dem Folgeabsatz, wonach die Vollmacht zur Annahme von Angeb...