OLG München Urteil vom 03.12.2018 - 21 U 4191/17

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zahlung von Maklerhonorar nach der Ausübung eines Vorkaufsrechts

Normenkette

BGB §§ 328, 464, 652 Abs. 2, § 1098 Abs. 1 S. 1; ZPO § 97 Abs. 1, § 540

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 01.12.2017; Aktenzeichen 30 O 4497/17)

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 01.12.2017, Az. 30 O 4497/17, wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Klägerin, eine selbständige Immobilienmaklerin, verlangt vom Beklagten die Zahlung von Maklerhonorar, nachdem dieser sein Vorkaufsrecht ausgeübt hat und der ursprünglich mit einem anderen Käufer geschlossene Immobilienkaufvertrag dadurch hinfällig geworden ist.

Zum Verkauf stand die ursprünglich der Eigentümerin ... gehörende Wohnung Nr. 2 in der ...straße 51 a in B. G. Diese ist im Wohnungsgrundbuch von B.-G. auf Blatt ... beim Amtsgericht Charlottenburg als Teileigentum Nr. 2, bestehend aus Miteigentumsanteil von 142/1.000 an dem Grundstück Flur 8, Flurstück ..., Gebäude-Freifläche ...straße 49, 49 A, 49 B, 51, 51 A in 1... B. bezeichnet, vgl. Anlage K 2. Dem Beklagten stand an der Immobilie ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht zu. Dieses übte er mit anwaltlichen Schreiben vom 03.08.2016 aus.

Ca. fünf Monate vorher hatte die Klägerin als Interessenten für die streitgegenständliche Wohnung ... gefunden, mit dem sie am 21.03.2016 die mit Anlage K 1 vorgelegte Reservierungsvereinbarung geschlossen hat. Bereits in dieser Reservierungsvereinbarung ist eine Maklergebühr in Höhe von 7,14% inkl. Mehrwertsteuer bezogen auf den Kaufpreis von 510.000 EUR fixiert, mithin brutto 36.000 EUR. Am 27.06.2016 wurde der notarielle Kaufvertrag mit dem Käufer ... geschlossen, vgl. Anlage K 2. Bezüglich der Maklerprovision ist im Kaufvertrag auf Seite 18/ 19 unter Ziffer III folgende Regelung vereinbart worden: "Die Parteien sind sich einig, dass die Vermittlung dieses Kaufvertrages durch die Immobilienmaklerin Frau ... (...) stattgefunden hat. Die Parteien vereinbaren im Sinne eines Vertrags zugunsten Dritter, dass der Käufer verpflichtet ist, an Frau ... die Maklerprovision in Höhe von EUR 36.000,00 incl. der gesetzlichen Umsatzsteuer zu zahlen. Er hat keine diesbezügliche Verpflichtung vom Verkäufer übernommen, da der Verkäufer keinen Makler provisionspflichtig beauftragt hat."

Zwischen den Parteien ist streitig, wer die Klägerin als Maklerin beauftragt hat und ferner, ob der Beklagte nach Ausübung seines Verkaufsrechts verpflichtet ist, anstelle des Drittkäufers die vereinbarte Maklerprovision zu bezahlen. Die Höhe der Maklerprovision ist zwischen den Parteien unstreitig.

Zur Ergänzung des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen, § 540 ZPO.

Das Landgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben und ausgeführt, dass ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Maklerprovision gegen den Beklagten gemäß §§ 652, 464 Abs. 2, 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten sei zwischen der Verkäuferin und dem Beklagten ein Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen zustande gekommen, wie zwischen Verkäuferin und ... Die Maklerklausel stelle keinen "Fremdkörper" im Kaufvertrag dar, weshalb der Beklagte die Maklerkosten zu tragen habe.

Dagegen richtet sich die vom Beklagten eingelegte Berufung.

Der Beklagte ist der Auffassung, dass die streitige Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag allein die Interessen des ursprünglichen Drittkäufers und der Klägerin berühre und die Voraussetzungen des § 464 Abs. 2 BGB nicht vorlägen. Die Maklerklausel sei ein "Fremdkörper" im notariellen Kaufvertrag, auch bestehe kein eigenes Interesse der Verkäuferin an dieser Klausel, so dass nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, Urteil vom 12.05.2016, Az. I ZR 5/15, für den Beklagten keine Verpflichtung zur Zahlung bestehe. Die Maklerklausel sei zudem ein unzulässiger und unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter. Die Vertragsgestaltung habe den alleinigen Zweck gehabt, fremde Maklerkosten auf einen am Maklervertrag gänzlich unbeteiligten Dritten abzuwälzen. Eine solche Drittbelastung sei von § 464 Abs. 2 BGB nicht gedeckt, das habe das Landgericht verkannt.

Der Beklagte beantragt in der Berufung:

Unter Abänderung des am 01.12.2017 verkündeten Urteils des Landgerichts München I, Az. 30 O 4497/17, wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin beantragt,

Die Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und betont, dass sie im allseitigen Interesse für die Kaufvertragsparteien und mit deren Einverständnis tätig geworden sei. Die Aufnahme der Maklerklausel sei bewusst im Hinblick auf den Beklagten...