Entscheidungsstichwort (Thema)
Streit um die Beendigung eines Gewerberaummietverhältnisses
Normenkette
BauNVO § 11; BGB § 280 Abs. 1 S. 2, §§ 536, 543 Abs. 2 Nr. 1; ZPO § 531 Abs. 2, § 540 Abs. 1
Verfahrensgang
LG München I (Urteil vom 16.09.2019; Aktenzeichen 14 HK O 18790/18) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Endurteil des Landgerichts München I, Az. 14 HK O 18790/18, vom 16.09.2019 in Ziffer 2 des Tenors dahingehend abgeändert, dass festgestellt wird, dass die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin sämtliche Schäden zu ersetzen, die der Klägerin aufgrund ihrer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages vom 29.06./25.07.2012 über Flächen und Räume im Anwesen P.straße 143-147 in ...M. entstanden sind oder noch entstehen werden.
2. Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Landgerichts München I, Az. 14 HK O 18790/18, vom 16.09.2019 wird zurückgewiesen.
3. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
4. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.
Gründe
A. Die Parteien streiten um die Beendigung eines Gewerberaummietverhältnisses.
Mit Mietvertrag vom 25.07.2012 (Anl. K 1 und B 5, im Folgenden als MV bezeichnet) mietete die Klägerin noch vor Fertigstellung des Anwesens von der Rechtsvorgängerin der Beklagten im Anwesen P.straße 143-147 in ... M., dem M.-Center, im 1. Untergeschoss eine in der Planzeichnung laut Anl. 1 zum Mietvertrag markierte Ladenfläche von 730 m2 sowie im 2. Untergeschoss eine ebenfalls in der Planzeichnung laut Anl. 1 zum Mietvertrag markierte Lagerfläche von 112 m2.
Das Mietverhältnis begann am 03.08.2014 nach Fertigstellung des Gebäudekomplexes. Es war auf 12 Jahre befristet (Ziff. 3.2 MV).
Der Zugang zu der Ladenfläche der Klägerin im 1. UG erfolgte über eine vor dem Ladenlokal befindliche Gemeinschaftsfläche, über die auch der Zugang zu den weiteren im 1. UG befindlichen Ladenlokalen (u.a. zwei Lebensmittelgeschäften der Firmen A. S. und E.) vermittelt wurde. Diese Gemeinschaftsfläche war über zwei Rolltreppen in einem "Treppenauge" mit einer Gemeinschaftsfläche im Erdgeschoss des Anwesens, die Zugang zu den Ladenlokalen im Erdgeschoss gewährte, verbunden. Vom Erdgeschoss konnten die Kunden über eine in der Gemeinschaftsfläche platzierte statische Treppe zu der im 1. OG liegenden weiteren Gemeinschaftsfläche und zu den durch diese erschlossenen Ladenlokalen gelangen. Im Erdgeschoss und im 1. OG befanden sich anfänglich kleinere Einzelhandelsgeschäfte und gastronomische Betriebe.
Der ebenerdige Zugang zur Gemeinschaftsfläche im EG erfolgte über einen Eingang in der H. Straße auf Höhe der MVG-Bushaltestelle sowie einen weiteren Eingang Ecke H.Straße/P.straße.
Alle Geschosse sind darüber hinaus durch Treppenhäuser miteinander verbunden.
Vom 1. und 2. OG, in denen sich auch die Parkdecks für die Besucher des Anwesens befinden, führen drei Personenaufzüge (auch) in das 1. UG.
Die Gemeinschaftsfläche im 1. UG ist des Weiteren über einen dort gelegenen unterirdischen Zugang vom Sperrengeschoss der U-Bahnhaltestelle O. -Einkaufszentrum aus zu erreichen.
Zur weiteren Beschreibung der Örtlichkeiten wird auf die Planzeichnungen laut Anl. 6 zum Mietvertrag Bezug genommen.
Mit Email vom 27.07.2018 laut Anl. K 9 informierte die Beklagte die Klägerin, dass voraussichtlich ab Mitte 2019 das Sportbekleidungsfachunternehmen D. das gesamte Erdgeschoss sowie das gesamte 1. OG mieten werde. Der dafür erforderliche Umbau werde Mitte September 2018 beginnen. Während der Umbaumaßnahmen könnten die Kunden der Klägerin die Treppenhäuser des Anwesens nutzen.
Obwohl sich die Klägerin mit Schreiben vom 31.07.2018 (Anl. K 11) den angekündigten Umbaumaßnahmen widersetzt hatte, begann die Beklagte am 17.09.2018 mit den Abbruchmaßnahmen im Innern des Anwesens. Einer Aufforderung der Beklagtenvertreter vom 22.10.2018 an die Klägerin, die Mietfläche für die Umbaumaßnahmen zugänglich zu machen (Anl. K 15), kam die Klägerin nicht nach. Mit Schreiben des Klägervertreters vom 23.10.2018 (Anl. K 16) wurde die Beklagte wegen der Umbauarbeiten von der Klägerin abgemahnt und aufgefordert, die Umbauarbeiten sofort einzustellen und bis spätestens 27.10.2018 in die Abstimmung zur Durchführung der Bauarbeiten einzutreten. Eine daraufhin erfolgende Besprechung der Parteien am 06.11.2018 über eine mögliche Anpassung des Mietvertrages führte zu keinem Ergebnis.
Mit Schreiben des Klägervertreters vom 06.12.2018 (Anl. K 2) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen "der andauernden Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 BGB) und wegen der andauernden Verletzung des Mietvertrags durch die über Monate andauernden, den Geschäftsbet...