Leitsatz (amtlich)
Zwar darf das Grundbuchamt nicht daran mitwirken, durch seine Eintragungstätigkeit einen Rechtserwerb herbeizuführen, der nur kraft guten Glaubens erfolgen kann. Etwas Anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn zugunsten des Erwerbers bereits eine Auflassungsvormerkung eingetragen war und dieser sie gutgläubig erworben hat.
Tenor
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) gegen den Beschluss des Amtsgerichts Zerbst, Grundbuchamt, vom 20. August 2019 wird zurückgewiesen.
Die Beteiligte zu 1) trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 25.000,00 EUR.
Gründe
I. Ursprünglich war der am 18. November 2016 verstorbene B. T. in das Grundbuch von O. Blatt ... als Eigentümer des dort bezeichneten Grundbesitzes eingetragen. Nach dessen Tod waren ab dem 26. April 2017 die Beteiligte zu 1) sowie D. T. und C. T. in Erbengemeinschaft aufgrund Erbscheins des Amtsgerichts Zerbst vom 23. Dezember 2016 in das Grundbuch eingetragen. Am 17. Januar 2018 sind B. K., H.-J. T., I. T., D. T. und C. T. in Erbengemeinschaft aufgrund des Beschlusses des Amtsgerichts Zerbst vom 20. April 2017 über die Einziehung des Erbscheins vom 23. Dezember 2016 und aufgrund Erbscheins des Amtsgerichts Zerbst vom 15. Dezember 2017 in das Grundbuch eingetragen worden.
Mit dem von dem Notar Kr. aus D. am 20. Juli 2018 beurkundeten Kaufvertrag hat die zu diesem Zeitpunkt eingetragene Erbengemeinschaft den gegenständlichen Grundbesitz an die Beteiligte zu 2), die Schwiegertochter der B. K., veräußert, und zwar gegen Zahlung eines Kaufpreises von 10.000,00 EUR (Anteil H.-J. T. 3.333,33 EUR, Anteil I. T. 3.333,33 EUR, Anteil D. T. 1.666,67 EUR und Anteil C. T. 1.666,67 EUR). Seitens B. K. ist die Übertragung als Schenkung erfolgt.
Auf den Antrag des beurkundenden Notars gemäß § 15 GBO vom 24. Juli 2018 hat das Grundbuchamt des Amtsgerichts Zerbst zugunsten der Beteiligten zu 2) am 1. August 2018 eine Auflassungsvormerkung das Grundbuch eingetragen. Dem weiteren Antrag des Notars mit Schriftsatz vom 1. Oktober 2018, das Eigentum auf die Beteiligte zu 2) umzuschreiben, hat das Grundbuchamt zunächst nicht entsprochen.
Am 20. September 2019 ist durch das Amtsgericht Zerbst, Nachlassgericht - 5 IV 96/17 - eine vom 3. Oktober 2016 datierende Verfügung des B. T. von Todes wegen eröffnet worden, mit der die Beteiligte zu 1) zu seiner Alleinerbin eingesetzt wird. Mit Beschluss vom 7. Februar 2019 hat das Nachlassgericht - 5 VI 630/16 - die Einholung eines Schriftsachverständigengutachtens zum Beweis der Frage, ob das Testament vom 3. Oktober 2016 tatsächlich von dem Erblasser B. T. stammt, angeordnet. Mit Beschluss vom 9. Mai 2019 hat das Nachlassgericht den Erbschein vom 15. Dezember 2017 wegen Unrichtigkeit eingezogen.
Mit Schreiben vom 15. Mai 2019 hat die Beteiligte zu 2) um ihre Eintragung in das Grundbuch gebeten und mitgeteilt, dass ihr zum Zeitpunkt der Auflassungsvormerkung die Existenz des neuen Testaments nicht bekannt gewesen sei. Am 7. Juni 2019 hat das Grundbuchamt das Grundbuch auf die Beteiligte zu 2) umgeschrieben.
Hiergegen hat die Beteiligte zu 1) mit Schreiben vom 19. Juni 2019 Widerspruch eingelegt und verlangt, die Eintragung rückgängig zu machen. Es handele sich um ein schwebendes Verfahren. Das Grundbuchamt sei wegen eines Sperrvermerks nicht befugt gewesen, die Eintragung vorzunehmen. Mit Schriftsatz vom 14. August 2019 hat die Beteiligte zu 2) klargestellt, dass sie die Eintragung eines Widerspruchs begehre gegen die Eintragung der K. K. als Eigentümerin, ebenso gegen die Eintragung der Erbengemeinschaft bestehend aus B. K., S. H., H.-J. T., I. T., D. T. und C. T. . Die Verkäufer des Grundstücks seien keine Eigentümer gewesen als Erben nach dem verstorbenen Eigentümer B. T. . Der diesbezügliche Erbschein sei unter dem 9. Mai 2019 eingezogen worden. Dieser Beschluss sei dem Grundbuchamt bekannt. Eine Eigentumsumschreibung unter dem 7. Juni 2019 hätte daher nicht erfolgen dürfen, da zu diesem Zeitpunkt bereits bekannt gewesen sei, dass die Verkäufer nicht Eigentümer seien. Gutgläubiger Erwerb scheidet aus, da der Erwerberin K. K. von Anfang an bekannt gewesen sei, dass die Verkäufer nicht Eigentümer der Immobilie sind. Dies gelte vor dem Hintergrund, dass es sich um die Tochter der angeblichen Miterben B. K. handele und zudem die Veräußerung weit unter dem üblichen Marktwert erfolgt sei.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 20. August 2018 den Antrag auf Eintragung eines Widerspruchs zurückgewiesen mit der Begründung, dass das Grundbuch nicht unrichtig geworden sei. Zwar sei ein rechtmäßiger Erwerb des Grundstücks ab dem Beschluss des Amtsgerichts Zerbst vom 9. Mai 2019, mit dem der Erbschein vom 15. Dezember 2017 eingezogen wurde, grundsätzlich nicht mehr möglich gewesen, da die eingetragene Erbengemeinschaft keine Verfügungsbefugnisse mehr besessen habe. Eine Eintragung der jetzigen Eigentümer sei daher allein aufgrund der zeitlichen Abfolge als auch aufgrund dessen, dass bereits eine ...