OLG Nürnberg Beschluss vom 14.05.2012 - 10 W 1797/11

Leitsatz (amtlich)

Der Abgeschlossenheit einer Wohnung i.S.v. § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG steht nicht entgegen, dass sich außerhalb des Wohnungsabschlusses noch ein verschließbarer Raum befindet, zu dem ein zusätzliches WC gehört.

Normenkette

WEG § 3

Verfahrensgang

AG Schwabach (Beschluss vom 09.08.2011; Aktenzeichen Röttenbach Blatt ...)

Tenor

1. Auf die Beschwerde des Beteiligten G. A. wird der Beschluss des AG Grundbuchamt - Schwabach vom 9.8.2011 aufgehoben.

2. Das AG - Grundbuchamt - Schwabach wird angewiesen, über den Vollzugsantrag anderweitig, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats, zu entscheiden.

3. Der Beschwerdewert wird auf 154.900 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Beteiligte G. A. ist im Grundbuch des AG Schwabach für Röttenbach, Blatt ..., als Alleineigentümer des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes eingetragen.

Mit notariell beurkundeter Teilungserklärung vom 4.7.2011 teilte er das Eigentum an diesem Grundstück gem. § 8 WEG in der Weise in zwei Miteigentumsanteile auf, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten, aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Wohnung verbunden ist; der Aufteilungsplan und die von der Baubehörde ausgestellte Abgeschlossenheitsbescheinigung wurden der Urkunde beigefügt. Auf die notarielle Urkunde nebst Anlagen wird Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 8.7.2011 hat die beurkundende und bevollmächtigte Notarin den grundbuchamtlichen Vollzug der genannten Urkunde beantragt.

Die Rechtspflegerin des AG Schwabach hat, nach vorheriger Ankündigung, den Eintragungsantrag mit Beschluss vom 9.8.2011 zurückgewiesen. Sie hat ein unbehebbares Eintragungshindernis darin gesehen, dass jeweils ein WC außerhalb des Wohnungsabschlusses vorhanden ist, welches nach Abs. 5 der allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht Sondereigentum sein könne.

Hiergegen hat die Notarin mit Schreiben vom 23.8.2011 für den Beteiligten Beschwerde eingelegt.

Zur Begründung wird auf den Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Verwaltungsvorschrift verwiesen. Für die Begründung von Wohneigentum sei nur erforderlich, dass sich mindestens ein WC in jeder Wohnung befinde, was hier der Fall sei.

II. Die nach §§ 71 ff. GBO zulässige Beschwerde ist begründet.

Das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis besteht nicht.

Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG soll Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Dadurch soll gewährleistet sein, dass jeder Sondereigentumsbereich von dem anderer Wohnungseigentümer und vom gemeinschaftlichen Eigentum fest abgegrenzt ist (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 716 m.w.N.), wobei zu einer Wohnung auch eine bestimmte Ausstattung gehört. Der betreffende Nachweis wird in der Regel durch die nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG vorzulegende Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde geführt.

An die darin getroffenen Feststellungen ist das Grundbuchamt zwar nicht gebunden (vgl. OLG München ZWE 2011, 267; Palandt/Bassenge, 71. Aufl., Rz. 7 zu § 3 WEG; BeckOK GBO WEG/Kral, Stand 1.3.2012, Rz. 69), so dass die Rechtspflegerin nicht gehindert war, die Frage der Abgeschlossenheit eigenständig zu prüfen. Mit der von ihr gegebenen Begründung kann die Sondereigentumsfähigkeit der Wohnungen nach Auffassung des Senats jedoch nicht verneint werden.

Die zu einer abgeschlossenen Wohnung gehörende Ausstattung ist in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift vom 19.3.1974 (BAnz 1974, Nr. 58) näher beschrieben. Nach deren Nr. 4 und 5a setzt eine solche Wohnung u.a. das Vorhandensein eines WC voraus, welches innerhalb der Wohnung liegen muss. Sind die erforderlichen Kriterien erfüllt, kann zu einer derartigen abgeschlossenen Wohnung auch ein außerhalb des Wohnungsabschlusses befindlicher zusätzlicher, mit einem eigenen verschließbaren Eingang versehener Raum gehören (vgl. Nr. 5a der vorgenannten Verwaltungsvorschrift; Bärmann/Pick, WEG, 19. Aufl., § 3 Rz. 18; OLG Düsseldorf ZMR 1997, 662). Befindet sich in einem solchen zusätzlichen Raum ein - über die Mindestausstattung hinausgehendes weiteres - WC, steht dies der Abgeschlossenheit der Wohnung nicht entgegen. Dies ist von der Frage zu entscheiden, ob an einem WC allein Sondereigentum begründet werden kann, was zu verneinen ist (vgl. zu dieser Problematik OLG Düsseldorf NJW 1976, 1458; BayObLG MDR 1984, 849). Da im vorliegenden Fall das jeweils außerhalb des Wohnungsabschlusses liegende WC keine eigene Einheit sein, sondern zur betreffenden Wohnung gehören soll, wäre deren Abgeschlossenheit im erörteten Sinne nur dann zu verneinen, wenn sich in der Wohnung kein WC befinden sollte, was das Grundbuchamt dahingestellt sein ließ.

Die im angefochtenen Beschluss dargelegten Gründe tragen angesichts dessen die Zurückweisung des Eintragungsantrages nicht.

Nach Aufhebung seines Beschlusses hat das Grundbuchamt die Voraussetzungen für die beantragte Eintragung erneut, unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats, zu prüfen und dabei in...