Leitsatz (amtlich)
Zur Anwendung von § 878 BGB bei Verfügungen eines Nichtberechtigen.
Normenkette
BGB § 878
Verfahrensgang
AG Nürnberg (Beschluss vom 19.03.2014) |
Tenor
I. Die Beschwerden gegen den Beschluss des AG - Grundbuchamt - Nürnberg vom 19.3.2014 werden zurückgewiesen.
II. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I.1. Mit Kaufvertrag vom 20.6.2013 verkaufte die Beschwerdeführerin zu 2 die beim AG Nürnberg im Grundbuch für ... Blatt 1 ... und 2 ... vorgetragenen Grundstücke an den Beschwerdeführer zu 1. Unter II. 2 des Vertrages erklärten die Vertragsparteien die Auflassung; zugleich bewilligten und beantragten sie die Eintragung im Grundbuch.
Eigentümer des Grundstücks 2 ... waren zunächst zwei Erbengemeinschaften zu je ½. Mit Vertrag vom 11.10.2011 verkaufte die eine der Erbengemeinschaften ihren Miteigentumsanteil an die Beschwerdeführerin zu 2. Am 13.9.2012 verkaufte auch die zweite Miterbengemeinschaft ihren Anteil an die Beschwerdeführerin zu 2; in dem Vertrag erklärten die Parteien die Auflassung. Am 12.12.2012 legte der Notar die erste, am 2.9.2013 die zweite Urkunde dem Grundbuchamt vor; zugleich bewilligte und beantragte er aufgrund der ihm in den Verträgen erteilten Vollmacht die Eintragung des Eigentumsübergangs. Die Eigentumsumschreibung auf die Beschwerdeführerin zu 2 erfolgte hinsichtlich des ersten Vertrages am 20.2.2013, hinsichtlich des zweiten Vertrages am 1.10.2013.
Am 3.12.2012 verkaufte die Beschwerdeführerin zu 2 das Grundstück an die B. GmbH; die Vertragsparteien erklärten die Auflassung und bewilligten und beantragten die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Am 1.10.2013 wurde das Eigentum an den Grundstücken von der Beschwerdeführerin zu 2 auf die B. GmbH umgeschrieben.
2. Mit Schreiben vom 9.10.2013 wurde der Vollzug des Kaufvertrages vom 20.6.2013 beantragt.
Am 16.10.2013 wies das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung darauf hin, dass die Veräußerin bei der Auflassung als Nichtberechtigte gehandelt habe und daher eine Genehmigung der eingetragenen Eigentümerin erforderlich sei. Zur Beibringung der Genehmigung wurde eine Frist bis 16.11.2013 gesetzt.
Mit Beschluss vom 11.11.2013 ordnete das AG - Insolvenzgericht - Nürnberg die vorläufige Insolvenzverwaltung über das Vermögen der X GmbH (also der Beschwerdeführerin zu 2) an, bestellte eine vorläufige Insolvenzverwalterin und bestimmte, dass Verfügungen der Schuldnerin nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam seien.
Am 6.12.2013 stimmte die B. GmbH in notariell beglaubigter Form allen Erklärungen im Kaufvertrag vom 20.6.2013 zu. Die Erklärung wurde dem Grundbuchamt am 12.12.2013 vorgelegt.
Am 20.1.2014 führte das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung bezüglich des Grundstücks 1 ... durch. Mit Schreiben vom gleichen Tag teilte es mit, dass eine Eigentumsumschreibung hinsichtlich des Grundstücks 2 ... nicht erfolgen könne, weil bis zum 11.11.2013 keine wirksame Einigung vorgelegen habe; die nachträgliche Genehmigung des wahren Eigentümers könne sich gegenüber der Verfügungsbeschränkung nicht mehr auswirken.
Die Beschwerdeführer vertraten daraufhin die Ansicht, dass es auf die Verfügungsbeschränkung nicht ankomme, weil die zwischenzeitlich in der Verfügung beschränkte Beschwerdeführerin zu 2 als Nichtberechtigte gehandelt habe, der wahre Berechtigte aber in der Verfügung nicht beschränkt sei.
3. Mit dem angefochtenen Beschluss vom 19.3.2014 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag hinsichtlich des Grundstücks 2 ... zurückgewiesen. Die Beschwerdeführerin zu 2 habe als Nichtberechtigter gehandelt. Zwar habe der Berechtigte am 6.12.2013 die Auflassung genehmigt. Die Auflassung vom 20.6.2013 sei jedoch unwirksam. § 878 BGB sei weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar, wenn ein Nichtberechtigter handle. Selbst wenn die Bestimmung zur Anwendung komme, sei die Genehmigung des Berechtigten erst nach Eintritt der Verfügungsbeschränkung erteilt worden.
4. Gegen den am 24.3.2014 zugestellten Beschluss haben die Beschwerdeführer mit Schriftsatz vom 14.4.2014, bei Gericht eingegangen am 15.4.2014, Beschwerde eingelegt. Zur Begründung nahmen sie Bezug auf ihre Ausführungen gegenüber dem Grundbuchamt und ein beigefügtes Gutachten des Deutschen Notarinstitutes vom 28.3.2014, in dem die Auffassung vertreten wird, dass § 878 BGB nicht einschlägig sei, weil die Nichtberechtigte im Hinblick auf das in Frage stehende Recht eines Dritten nicht in der Verfügung beschränkt sei.
5. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Entscheidend sei, dass der Erklärende über ein Recht am Grundstück verfüge, ohne diese Rechtsposition inne zu haben. Es komme nicht darauf an, ob eigene Rechtspositionen des Verfügenden in Frage stünden.
II. Die zulässigen Beschwerden sind unbegründet. Das Grundbuchamt hat zu Recht den Eintragungsantrag des Beschwerdeführers zu 1 abgelehnt, weil die Beschwerdeführerin zu 2 nicht mehr verfügungsbefugt ist.
1. Beschwerdeführer sind Käufer (Bf. zu 1) und Verkäufer (...