Leitsatz (amtlich)
1. Eine den Anforderungen des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO genügende Vollmachtsbestätigung kann nicht durch einen (weiteren) Vertreter desjenigen erklärt werden, der die ursprüngliche Vollmacht erteilt hat.
2.Die Genehmigung der von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht gemäß § 177 Abs. 1 BGB vorgenommenen Belastung des Grundstücks eines Betreuten mit einer Grundschuld durch den Betreuer unterliegt ihrerseits dem Genehmigungsvorbehalt nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1, § 1908i Abs. 1 BGB.
Normenkette
BGB §§ 177, 1821, 1908i; GBO § 29 Abs. 1
Tenor
1) Die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Schwandorf vom 22.05.2020, Gz. BUL-xxxx-1, wird zurückgewiesen.
2) Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 36.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Die Beschwerdeführerin ist im Grundbuch des Amtsgerichts Schwandorf von Burglengenfeld als Eigentümerin des auf Blatt xxxx geführten Grundstücks eingetragen.
Mit notarieller Urkunde vom 18.12.2019 bestellte der Beteiligte zu 1 handelnd für die Beschwerdeführerin eine Buchgrundschuld zur Absicherung eines Darlehens, mit dem ungedeckte Heimkosten beglichen werden sollten. Er legte dabei eine von der Beschwerdeführerin ausgestellte privatschriftliche "Vorsorgevollmacht" vom 20.10.2011 vor.
In der Folge bestellte das Amtsgericht - Betreuungsgericht - Schwandorf den Beteiligten zu 2 zum Betreuer der Beschwerdeführerin, wobei sein Aufgabenkreis unter anderem die Belastung des genannten Grundstücks umfasste.
Unter Vorlage des ihm erteilten Betreuerausweises vom 13.03.2020 genehmigte der Betreuer der Beschwerdeführerin mit notarieller Erklärung vom 06.04.2020 die Urkunde vom 18.12.2019 "ihrem ganzen Inhalt nach" und bestätigte "[d]ie in der Urkunde genannte Vorsorgevollmacht vom 20.10.2011".
Mit am 16.04.2020 eingegangenem Schreiben beantragte der Urkundsnotar den Vollzug der Grundschuldbestellungsurkunde vom 18.12.2019. Er vertritt die Auffassung, dass der Betreuer der Beschwerdeführerin die privatschriftliche Vollmacht - wie in öffentlich-beglaubigter Form nachgewiesen sei - wirksam bestätigt habe und dies keiner Genehmigung durch das Betreuungsgericht bedürfe. Würde man annehmen, die Bestätigung der Vollmacht sei nur durch den Vollmachtgeber höchstpersönlich möglich, würde das Grundbuchverfahrensrecht verhindern, dass ein materiell-rechtlich wirksam abgeschlossenes Rechtsgeschäft vollzogen werde. Der Zweck der betreuungsgerichtlichen Genehmigungsverfahrens, nämlich die Interessen der Beschwerdeführerin zu wahren, liefe angesichts der privatschriftlich erteilten Vollmacht mangels Ermessensspielraums leer. Die Beschwerdeführerin habe die Verantwortung dafür, dass für sie geschlossene Rechtsgeschäfte ihren Interessen entsprechen, in die Hände von ihrem Bevollmächtigten gelegt. Dies würde negiert werden, wenn man eine betreuungsgerichtliche Genehmigung der Vollmachtsbestätigung verlangen würde.
Mit Zwischenverfügung vom 22.05.2020 wies das Amtsgericht - Grundbuchamt - Schwandorf darauf hin, dass der beantragten Eintragung die betreuungsgerichtliche Genehmigung der Grundschuldbestellung entgegenstehe. Der Betreuer könne - so das Grundbuchamt - die Grundschuldbestellung wirksam genehmigen, nicht aber durch die Bestätigung der Vollmacht aus einer privatschriftlichen Vollmacht eine für das Grundbuchverfahren notwendige öffentlich beglaubigte Urkunde machen.
Dagegen wandte sich der Urkundsnotar "namens der Grundstückseigentümerin" mit Beschwerde vom 09.06.2020 unter Aufrechterhaltung und Vertiefung seiner bisherigen Argumentation.
Am 23.06.2020 entschied das Grundbuchamt, der Beschwerde nicht abzuhelfen.
II. Das gegen die Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO gerichtete Rechtsmittel ist als unbeschränkte Beschwerde (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO) statthaft und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 15 Abs. 2 GBO, § 10 Abs. 2 Nr. 3 FamFG). Die Beschwerde hat in der Sache aber keinen Erfolg.
1. Die Rechtsauffassung des Grundbuchamts, dass der Betreuer der Beschwerdeführerin mit seiner notariell beglaubigten Erklärung vom 06.04.2020 die Grundschuldbestellung lediglich wirksam genehmigen, nicht aber die privatschriftliche Vollmacht in der gemäß § 29 GBO erforderlichen Form bestätigen konnte, trifft zu.
a. Die Form für den grundbuchmäßigen Nachweis einer zur Eintragung erforderlichen Erklärung verlangt das Gesetz auch dort, wo diese Erklärung ihr materiell-rechtlich nicht unterworfen ist. Diese Einschränkung der Möglichkeit formloser Verfügungen muss im Hinblick auf den Zweck des Grundbuchs, über Rechtsverhältnisse an Grundstücken und Grundstücksrechten zuverlässig Auskunft zu geben, hingenommen werden. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Möglichkeit, eine formgerechte Erklärung abzugeben, im Einzelfall erschwert oder unzumutbar ist oder sogar unmöglich sein sollte (BayObLG, Beschluss vom 17.05.1984 - BReg. 2 Z 31/84 -, abgedruckt in: MittBayNot 1985, 24, 25). Die Vorschrift des § 29 GBO dient gerade auch dem Schutz des (Buch-)Be...