Entscheidungsstichwort (Thema)
Geschäftsraummietvertrag: Umlagefähigkeit der Kosten einer mit dem Vermieter nicht identischen Hausverwaltung; Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Im Geschäftsraummietvertrag kann vereinbart werden, daß der Mieter die tatsächlichen Kosten einer vom Vermieter beauftragten und mit ihm rechtlich nicht identischen Hausverwaltung trägt.
(von der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs)
2. In der Betriebskostenabrechnung müssen im einzelnen die Gesamtkosten, der Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils des einzelnen Mieters und die Vorauszahlungen in einer verständlichen und übersichtlichen Weise aufgeführt werden, so daß der Mieter in der Lage ist, zumindest rechnerisch die Abrechnung allein auf ihrer Grundlage nachzuvollziehen. Bloße Schätzungen und Globalangaben genügen in keinem Fall; jeder einzelne Posten muß sich vielmehr rechnerisch nachvollziehen lassen.
Normenkette
BGB §§ 259, 535
Verfahrensgang
LG Regensburg (Urteil vom 14.10.1994; Aktenzeichen 1 O 1096/94) |
Tenor
I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Regensburg vom 14. Oktober 1994 abgeändert.
II. Die Klage wird abgewiesen.
III. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
V. Beschwer für den Kläger ist DM 14.241,87.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Verpflichtung des Bekl., der vom Kl. in Regensburg Räume zum Betrieb eines Restaurants gemietet hat, anteilige Nebenkosten für das Jahr 1992 in Höhe von 14.241,87 DM nebst Zinsen zu tragen.
Der Kl. hat am 29. August 1990 mit dem Bekl. einen Mietvertrag über Räume in dem Fachmarktzentrum … in …, dem sogenannten …-Zentrum abgeschlossen. Es handelt sich dabei um einen großen Gebäudekomplex, in dem sich zahlreiche Geschäfte und Restaurants befinden. Der Gebäudekomplex ist in vier verschiedene Einheiten aufgeteilt. Die vom Bekl. gemieteten Räume finden sich in dem Bauteil B mit einer Fläche von 1900 qm; sie umfassen 311,51 qm, in denen der Bekl. ein chinesisches Restaurant mit der Firma „…” betreibt; außerdem befinden sich in dem Bauteil B neben Geschäften noch ein Cafe mit einer Fläche von 229 qm und ein sog. kleines Restaurant mit einer Fläche von 99 qm.
In dem Mietvertrag zwischen den Parteien (§ 5) ist bestimmt, daß der Bekl. verschiedene Nebenkosten zu tragen hat, unter anderem die Kosten der Allgemeinbeleuchtung in dem Bauteil B, die Kosten für den Hausmeister und für die Hausverwaltung sowie die in dem sogenannten Verwaltervertrag weiter aufgeführten Kosten. Außerdem heißt es hier:
„Die Abrechnung kann vom Vermieter auch auf eine Verwaltung übertragen werden.
Soweit Kosten nicht einem einzelnen Mieter zugeordnet werden können, sind sie anteilig nach Nutzfläche vom Gesamtobjekt zu bezahlen.”
Zugleich schlossen die Parteien einen Verwaltervertrag ab, der einen Bestandteil des Mietvertrages bildet (§ 2 Abs. 2 und § 5 Abs. 1 lit. n des Mietvertrages). Dieser Verwaltervertrag regelt im einzelnen die Verwaltung des umfänglichen Gebäudekomplexes. Dazu ist unter anderem bestimmt (§ 2 Abs. 5 des Verwaltervertrages):
„Die Verwaltung wird alle übernommenen Tätigkeiten und die bei ihr entstehenden Kosten, insbesondere die Kosten für einen Hausmeister und evtl. weitere Hilfspersonen, die für die Tätigkeiten, soweit diese unter § 2 aufgeführt sind, notwendig sind, sowie eine angemessene Aufwandsentschädigung auf die Mieter umlegen …”
„Soweit eine Verteilung nicht aufgrund von gemessenen Einheiten möglich ist, werden die notwendigen und angefallenen Beträge im Verhältnis der angemieteten Nutzfläche zur Gesamtnutzfläche des Objekts umgelegt”.
Die vom Bekl. angemieteten Räume enthielten ursprünglich keine Toilettenanlage. Statt dessen befindet sich in dem Gebäudekomplex B eine große gemeinsame Toilette. Nachdem sich der Bekl. entschlossen hatte, in den fraglichen Räumen ein chinesisches Restaurant zu betreiben, ließ er zusätzlich eine weitere Toilette einbauen.
Zwischen den Parteien besteht seit langem Streit über die Abrechnung der Nebenkosten. Ein Rechtsstreit über die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 1991 wurde durch einen Vergleich vor dem Oberlandesgericht abgeschlossen (Beiakten OLG Nürnberg 5 U 3641/93, Bl. 133).
Am 8. April 1993 übersandte die Zentralverwaltung … GmbH dem Bekl. die Nebenkostenabrechnung für 1992. Danach verlangt der Kläger vom Bekl. noch einen Betrag von 34.241,87 DM. Dieser Nebenkostenabrechnung sind 2 Blätter „Anlage zu den Kosten 1992 nur Bauteil B” und „Allgemeinkosten für das … – Zentrum Nebenkostenabrechnung 1992” beigefügt, die Erläuterungen darstellen sollen. Der Bekl. bestritt jedoch die Richtigkeit der Abrechnung und lehnte deshalb eine Zahlung ab, weshalb der Kl. die vorliegende Klage erhob. Nach Klageerhebung zahlte der Bekl. einen Betrag von 20.000,– DM, so daß die Parteien jetzt nur noch über den restlichen Betrag streiten. Der Bekl. wendet sich sowohl gegen den Grund wie gegen die Fäll...