Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Ordnungsgemäße Verwaltung durch eigenmächtige Fenstererneuerung sowie Erstattungsanspruch bei Notgeschäftsführung
Verfahrensgang
LG Osnabrück (Entscheidung vom 11.09.1987; Aktenzeichen 12 T 42/87) |
Tenor
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluß des Landgerichts Osnabrück vom 11. September 1987 aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten der Rechtsbeschwerde – an das Landgericht Osnabrück zurückverwiesen.
Gründe
Durch Beschluß vom 16. Juni 1987 – auf dessen Inhalt Bezug genommen wird – hat das Amtsgericht Osnabrück den Antrag der Antragstellerin, gerichtet gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnungseigentumsanlage P… 16/17 … auf Zahlung in Höhe von 1.227,– DM zurückgewiesen.
Die gegen diesen Beschluß des Amtsgerichts Osnabrück gerichtete sofortige Beschwerde hat das Landgericht durch den angefochtenen Beschluß zurückgewiesen.
Nach den Feststellungen des Landgerichts sind die Beteiligten Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage P … 16/17 in …. Die Antragstellerin hat ihre Eigentumswohnung vermietet. Ihre Mieter minderten die Miete ab dem 01.01.1983 um 100,– DM monatlich mit der Begründung, die Fenster befänden sich in schadhaftem Zustand. Nachdem sowohl der Verwalter, der Wohnungseigentümer G…, als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft es abgelehnt hatten, die Fenster zu erneuern, hat die Antragstellerin die Fenster ihrer Wohnung mit einem Kostenaufwand in Höhe von 3.227,93 DM durch Isolierfenster ersetzen lassen.
Auf die Fensterreparaturrechnung hat die Wohnungseigentümergemeinschaft der Antragstellerin einen Teilbetrag in Höhe von 2.200,– DM geleistet. Die Erstattung des Restbetrages in Höhe von 1.027,– DM hat sie abgelehnt. Die Schlichtung gemäß § 21 der Teilungserklärung blieb erfolglos.
Die Antragstellerin vertritt die Ansicht, die Wohnungseigentümergemeinschaft sei verpflichtet, ihr auch den Restbetrag in Höhe von 1.027,– DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu erstatten.
In der angefochtenen Entscheidung hat das Landgericht es dahinstehen lassen, ob die Fenster der Wohnung der Antragstellerin dem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen seien. Es hat einen Anspruch der Antragstellerin aus § 21 Abs. 2 WEG (ohne nähere tatsächliche Feststellung) mit der Begründung verneint, vorliegend fehle es in jedem Falle an einem unmittelbar drohenden Schaden für das Gemeinschaftseigentum. Der einzige wegen der Schadhaftigkeit der Fenster drohende Schaden habe darin bestanden, daß die Antragstellerin eine Mietminderung seitens ihrer Mieter habe hinnehmen müssen.
Unter Hinweis auf die Entscheidung des Oberlandesgerichts Köln (NJW 1981, 585) hat das Landgericht im übrigen die Ansicht vertreten, der Einbau von Isolierverglasung stelle eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar.
Bezüglich der weiteren Einzelheiten wird auf den angefochtenen Beschluß Bezug genommen.
Gegen diesen Beschluß wendet sich die Antragstellerin mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde. Sie ist der Auffassung, ihr stehe ein Anspruch auf Erstattung der Kosten aus § 21 Abs. 2 WEG zu. Die Fenster seien Gemeinschaftseigentum. Aus diesem Grunde habe die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für die Instandsetzung zu tragen.
Nach den vom Landgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen sei die für § 21 Abs. 2 WEG erforderliche Situation zum Eingreifen gegeben gewesen. Die Fenster in der Wohnung der Antragstellerin seien, da eine Reparatur nicht erfolgt sei, in zunehmendem Maße verrottet. Aufgrund der schadhaften Fenster sei die Wohnung der Antragstellerin nicht mehr zu vermieten gewesen. Nachdem der Verwalter und die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Reparatur bzw. eine Erneuerung der Fenster mit der Begründung abgelehnt hätten, bei den Fenstern handele es sich um Sondereigentum, sei es sogar ihre Pflicht gewesen, die Fenster auswechseln zu lassen. Der Einbau von Isolierverglasung habe auch entgegen der Auffassung des Landgerichts der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprochen.
Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde (§ 45 WEG i.V.m. § 27, 29, 20 Abs. 2 FGG) der Antragstellerin führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Osnabrück.
Die angefochtene Entscheidung unterliegt der Aufhebung und Zurückverweisung, weil sie gegen die Vorschrift des § 25 FGG, der eine Begründung der Beschwerdeentscheidung vorschreibt, verstößt.
Entgegen der Auffassung des Landgerichts könnte die Antragstellerin einen Anspruch auf Erstattung der Kosten in Höhe von 1.079,– DM aus § 21 Abs. 2 i.V.m. § 16 Abs. 2 WEG haben. Die zur Begründung eines solchen Anspruchs erforderlichen Tatsachen hat das Landgericht jedoch nicht vollständig festgestellt. Das Landgericht hat in seinem Beschluß eine selbständige Tatsachenfeststellung nicht getroffen, sondern insoweit lediglich ...