Verfahrensgang
LG Osnabrück (Beschluss vom 14.06.1978; Aktenzeichen 2 T 51/78) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß sowie die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Bad Iburg vom 12. April 1978 werden aufgehoben.
Gründe
Der Beteiligte zu 1) hat der Beteiligten zu 2) sein Wohnungseigentum, dessen Veräußerung an die Zustimmung des Verwalters geknüpft ist, verkauft und aufgelassen. Beide haben die Eigentumsumschreibung beantragt, und zwar unter Vorlegen der Zustimmungserklärung einer Kommanditgesellschaft, die unter ihrer anderslautenden frühreren Firma durch Teilungserklärung vom 29.5./26.8.74 für die Zeit bis zum 31.12.1978 zum Verwalter bestellt worden ist.
Mit Zwischenverfügung vom 12.4.1978 hat der Rechtspfleger die Eintragung davon abhängig gemacht, daß die Beteiligten die Verwaltereigenschaft der zustimmenden Gesellschaft gemäß § 26 IV WEG durch Vorlage eines Protokolls über die Verwalterbestellung nachweisen. Die Teilungserklärung reiche – anders als das Bestellungsprotokoll – nicht für den erforderlichen Nachweis aus, daß die Bestellung der KG zum Verwalter noch fortbestehe.
Die hiergegen erhobene Beschwerde der Beteiligten hat das Landgericht mit Beschluß vom 14.6.1978 zurückgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts kommt die durch § 26 IV WEG begründete Vermutung, daß die Verwalterbestellung bis zu ihrem regulären Ende fortbestehe, ausschließlich der durch Beschluß der Miteigentümerversammlung erfolgten Bestellung zu. Eine Ausdehnung dieser Vermutungswirkung auf die durch Teilungserklärung erfolgte Verwalterbestellung komme nicht in Betracht. Denn anders als im Falle der Verwalterbestellung durch Beschluß Miteigentümer sei es nicht ungewöhnlich, daß der durch Teilungserklärung berufene Verwalter, der den Miteigentümern „vorgegeben” sei, alsbald vom Willen der Mehrheit nicht mehr „getragen” und deshalb vorzeitig abberufen werde.
Gegen diesen Beschluß richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.
Die nach § 78 GBO statthafte, formgerecht eingelegte weitere Beschwerde führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und der zugrundeliegenden Zwischenverfügung. Die Auffassung des Landgerichts, es könne im Grundbuchverfahren nicht davon ausgegangen werden, daß die durch Teilungserklärung erfolgte Verwalterbestellung bis zum Ablauf der festgesetzten bzw. der gesetzlich bestimmten Zeit fortbestehe, hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Für die Bestellung des Verwalters kommen hauptsächlich zwei Wege in Betracht. Grundsätzlich wird der Verwalter durch Mehrheitsbeschluß der Miteigentümer bestellt (§ 26 WEG). Er kann aber auch durch Vereinbarung der Miteigentümer und demgemäß, auch schon durch Teilungserklärung bestellt werden. Diese Bestellung hat den Charakter einer Mehrheitsbeschlüssen vorgehenden Vereinbarung, und zwar bei Eintragung mit der dinglichen Folge der §§ 8 I, II, 5 IV, 10 II WEG, wenn – wie im vorliegenden Fall durch § 13 der Teilungserklärung vom 29.5.1974 geschehen – erkennbar eine Bindung der Beteiligten gewollt ist (vgl. hierzu etwa BayObLG Rpfleger 74, 360).
Wie der gemäß § 29 GBO erforderliche urkundenmäßige Nachweis der Verwalterstellung geführt werden kann, regelt das Gesetz nur für den Fall, daß der Verwalter durch Beschluß der Miteigentümer berufen worden ist. Insoweit bestimmt § 26 IV WEG, daß die Vorlage des mit den öffentlich beglaubigten erforderlichen Unterschriften versehenen Protokolls über den Bestellungsbeschluß genügt.
Diese durch Gesetz vom 30.7.1973 (BGBl I S. 910) eingeführte Bestimmung gibt lediglich eine schon vor ihrer Einführung allgemein geübte, auf die Rechtsprechung des BayObLG zurückgehende Rechtspraxis wieder (vgl. BayObLG Z 61, 392 und 64, 237/239 f = DNotZ 64, 722/724 f). Zweck dieser Praxis war es, der sonst gegebenen Notwendigkeit zur Beibringung öffentlich beglaubigter Erklärungen sämtlicher Wohnungseigentümer zu entgehen. Hierin besteht die wesentliche Erleichterung für den Grundbuchverkehr, auf die jene durch § 26 IV WEG gesetzlich sanktionierte Praxis abzielte. Daneben, aber ohne darauf anzuzielen, bewirkte jene Praxis und bewirkt die jetzige gesetzliche Regelung noch zwei weitere Erleichterungen für den Grundbuchverkehr. Zum einen jetzt diese Regelung, da sie nur den Nachweis der einmal vorgenommenen Bestellung verlangt, stillschweigenden Voraus, daß das Fortbestehen der Verwalterbestellung bis zu ihrem regulären Ende zu vermuten ist. Zum anderen sieht § 26 IV WEG auch davon ab, daß der Verwalter seine Stellung nicht schon durch den Bestellungsakt (Mehrheitsbeschluß oder Teilungserklärung), sondern erst durch Abschluß des schuldrechtlichen Anstellungsvertrags erlangt (vgl. Bärmann, WEG, 3. Aufl., § 26 Rz 31); § 26 IV läßt unabhängig davon den Nachweis des Bestellungsaktes genügen.
Diese Zusammenhänge müssen bei der Beurteilung der Frage beachtet werden, welche Anforderungen im Falle der Verwalterbestellung durch Teilungserklärung an die erforderlichen Nachweise zu stellen sind. Der mit § 26 IV WEG verfolgte Zweck, die sonst fast unmögliche Beschaffung der...