OLG Oldenburg (Oldenburg) Beschluss vom 24.02.1999 - 5 W 233/98

Leitsatz (amtlich)

Aufrechnung gegen Hausgeldansprüche hier mit unstreitigen Ansprüchen oder Ansprüchen an Notgeschäftsführung.

Normenkette

WEG §§ 16, 21 Abs. 2

Gründe

Der Antragsteller begehrt als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Antragsgegner als Eigentümer von zwei Wohnungen in der vorstehend näher bezeichneten Liegenschaft die Zahlung restlicher Wohngelder für die Jahre 1984 und 1985 in Höhe von 6.927,96 DM. Auf die Antragsschrift vom 30.6.1992 hat das Amtsgericht den Antragsgegner durch Beschluß vom 24.6.1998 antragsgemäß verurteilt. Die sofortige Beschwerde hat das Landgericht als unbegründet zurückgewiesen und zugleich den Widerklageantrag des Antragsgegners als unzulässig abgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist zulässig, hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung hält einer rechtlichen Nachprüfung Stand.

Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die vom Antragsgegner erklärten Aufrechnungen gegen die Hausgeldansprüche unzulässig sind. Nach ganz herrschender Meinung kann gegen solche Hausgeldbeiträge nur mit unstreitigen Gegenforderungen oder mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) aufgerechnet werden (OLG Stuttgart NJW-RR 1989, 841; ähnlich KG NJW-RR 1995, 975; 1996, 465; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 6. Aufl., § 16 Rdn. 99; Palandt-Bassenge, BGB, 58. Aufl., 1999, § 16 Rdn. 10; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., § 16 Rdnr. 17). Diese die Aufrechnung einschränkend Rechtsprechung hat ihre Grundlage darin, daß der Verwaltung durch Aufrechnung die für die Bewirtschaftung der Anlage erforderlichen flüssigen Mittel nicht entzogen werden sollen. Das gilt unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt die zur Aufrechnung gestellte Forderung entstanden ist. Daher kann dahinstehen, ob dem Antragsgegner aus dem Umstand, daß er dem von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschäftigten Hausmeister eine seiner Wohnungen vermietet und dabei einen Mietabschlag von 100.– DM monatlich gewährt habe, ein Erstattungsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zusteht.

Soweit der Antragsgegner rügt, er sei in Höhe eines Betrages von 450.– DM zu Unrecht verurteilt worden, weil er am 20.2.1981 einen Vorschuß in dieser Höhe auf das erste Quartal 1981 erbracht habe, der weder bei der Abrechnung für 1980 noch für 1981 berücksichtigt worden sei und nunmehr mit den streitgegenständlichen Forderungen zu verrechnen sei, greift diese Beanstandung nicht durch, denn das Aufrechnungsverbot gilt auch für Ansprüche aus einer Überzahlung früherer Hausgeldbeiträge (vgl. BayObLG ZMR 1988, 349). Entgegen der Auffassung des Antragsgegners handelt es sich bei diesem Einwand nämlich nicht um die Einwendung der Erfüllung, sondern um eine Aufrechnung. Sollte der Antragsgegner im Jahre 1981 eine Vorauszahlung auf das erste Quartal 1981 erbracht haben, die bei der Schlußabrechnung für jenes Jahr nicht berücksichtigt worden ist und die sich aufgrund einer entsprechenden Leistung auf die Schlußabrechnung für 1981 als Überzahlung darstellen würde, so kann diese Zuvielleistung nicht im Wege einer Verrechnung zu einer teilweisen Erfüllung der Hausgeldverbindlichkeiten für die folgenden Rechnungsjahre führen. Von einer entsprechenden Erfüllung kann gemäß § 366 BGB nur dann ausgegangen werden, wenn die Verbindlichkeit des Antragsgegners aus der Schlußabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1984 bereits dem Grunde nach entstanden wäre. Die streitgegenständlichen Beitragsschulden des Antragsgegners für die Wirtschaftsjahre 1984 und 1985 sind jedoch erst durch den gemäß § 28 Abs. 5 WEG gefaßten Beschluß der Eigentümergemeinschaft, der die konkrete Beitragsschuld gegenüber allen Wohnungseigentümern verbindlich festlegt, begründet worden (vgl. BGHZ 104, 197; BayObLGZ 1988, 368; 1989, 266). Die Einwendung einer Überzahlung kann daher nur im Wege einer Aufrechnung geltend gemacht werden, was im vorliegenden Fall ausgeschlossen ist.

Fundstellen

Haufe-Index 1396924

NZM 1999, 467

OLGR-CBO 1999, 151