Entscheidungsstichwort (Thema)
Entschädigung eines Vorkaufsrechts am Grundstück … in … gem. § 28 Abs. 6 BauGB
Leitsatz (amtlich)
Zur Entschädigung eines dinglichen Vorkaufsrechts, daß aufgrund der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde gemäß § 28 Abs. 2 Satz 5 BauGB erloschen ist.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Oldenburg (Urteil vom 29.06.1992; Aktenzeichen 7 O (Baul) 4036/91) |
Tenor
Auf die Berufung des Antragstellers wird unter Zurückweisung seines Rechtsmittels im übrigen das am 29. Juni 1992 verkündete Urteil der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Oldenburg geändert.
Unter Aufhebung des Beschlusses der Beteiligten zu 3) vom 5. November 1991 wird die Antragsgegnerin verurteilt, dem Antragsteller eine Entschädigung von 44.400,– DM nebst 2 % Zinsen über dem jeweiligen Diskontsatz der … seit dem 5.12.1991 zu zahlen.
Der weitergehende Antrag des Antragstellers auf gerichtliche Entscheidung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Antragsteller zu 1/3 und der Antragsgegnerin zu 2/3 auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar,
Der Wert der Beschwer übersteigt für keine Partei 60.000,– DM.
Tatbestand
Die Eltern des Antragstellers waren aufgrund notariell beurkundeten Pachtvertrages vom 17.2.1975 (UR.Nr. … des Notars …) seit dem 1.1.1975 Pächter des mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebauten Grundstücks … (vormals Nr. …), eingetragen im Grundbuch von Melle, Band … Blatt … unter lfd. Nr. …, Flurstück …, …, …). Vereinbart war eine Pachtdauer bis zum 31.12.1989. Im Pachtvertrag hatten sich die Verpächterinnen zur Verlängerung der Pachtdauer zum üblichen Pachtpreis und zur Eintragung eines Vorkaufsrechts verpflichtet. Unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 20./25. Februar 1975 wurde am 26. März 1975 das Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle zugunsten der Eltern des Antragstellers und deren Erben eingetragen. Der Vater des Antragstellers, der auf dem Nachbargrundstück … (vormals Nr. …) ein Hotel betrieben hatte, richtete in dem gepachteten Haus Hotelzimmer ein und erbaute auf seine Kosten einen Grillimbiß.
Der Antragsteller trat durch notariell beurkundete Vereinbarung vom 2.11.1983 (UR.Nr. … des Notars … in …) in den Pachtvertrag vom 17.2.1975 unter Fortgeltung von dessen Bedingungen ein. Zu seinen Gunsten wurde gemäß Bewilligung vom 2. November 1983 am 15. November 1983 ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle eingetragen.
Am 15. Oktober 1985 kündigten die Verpächterinnen das Pachtverhältnis, weil der Antragsteller mit der Zahlung des Pachtzinses in Verzug geraten war. Das Objekt wurde in der Folgezeit bis Januar 1989 anderweitig verpachtet.
Am 13. Juli 1989 kaufte die Antragsgegnerin von den Eigentümerinnen das Grundstück für 444.000,– DM, nachdem es am 10. Februar 1989 vom Gutachterausschuß auf diesen Wert geschätzt worden war. Der Antragsteller ließ am 13. September 1989 gegenüber den Eigentümern erklären, er übe sein Vorkaufsrecht aus. Die Antragsgegnerin erklärte daraufhin mit Bescheid vom 2. November 1989, sie übe ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB aus.
Mit Beschluß vom 5. November 1991 entschied die Bezirksregierung Weser-Ems als Enteignungsbehörde im Entschädigungsverfahren, daß eine Entschädigung für die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht zu zahlen sei.
Der Antragsteller verfolgt sein Begehren auf Entschädigung weiter.
Er trägt dazu vor:
Er habe seinerseits auf Eintragung des Vorkaufsrechts bestanden, weil er das Hausgrundstück …, das sich in einem heruntergekommenen Zustand befunden habe, umfangreich habe renovieren wollen. Er habe – ohne Einrichtung – ca. 400.000,– DM investiert, um das Haus später für sich nutzen zu wollen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Antragsgegnerin mache das unmöglich. Der Verkehrswert des Grundstücks liege wesentlich höher als 440.000 DM. Als Entschädigung sei ihm die Differenz zu zahlen, die er für den Erwerb des Grundstücks ohne das Vorkaufsrecht zusätzlich als Liebhaberpreis – ca. 15 % des geschätzten Verkehrswertes – gezahlt hätte.
Der Antragsteller hat beantragt, den Beschluß der Bezirksregierung Weser-Ems vom 5.11.1991 aufzuheben und die Antragsgegnerin zu verurteilen, an ihn eine Entschädigung in Höhe von 66.000,– DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5.12.1991 zu zahlen.
Die Antragsgegnerin hat beantragt,
den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.
Die Antragsgegnerin hat die Auffassung vertreten:
Das Vorkaufsrecht habe im Verhältnis zum Kaufpreis keinen eigenen Wert. Etwaige bauliche Verbesserungen während der Pachtzeit des Antragstellers, deren Umfang und Herkunft vom Antragsteller bestritten würden, schlügen heute nicht mehr oder nur noch in geringem Umfang auf den Grundstückswert durch. Soweit sie sich gleichwohl noch auswirkten, seien sie bei der Ermittlung des Grundstückswertes berücksichtigt worden.
Die Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Oldenburg hat mit ihrem am 29. Juni 1992 verkündeten Urteil den Antrag des Antragstellers auf gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen,...
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