Verfahrensgang
LG Stralsund (Aktenzeichen 4 O 553/04) |
Nachgehend
Tenor
1. Die Berufung wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
4. Die Revision wird zugelassen.
Streitwert der Berufung: 7.527,16 EUR (§ 41 GKG).
Gründe
I. Die klagende Gemeinde nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe eines gepachteten Gutshauses nebst Parkanlage in P., ausgenommen einiger näher bezeichneter Wohnungen, in Anspruch. Hilfsweise begehrt sie die Feststellung, dass der zwischen ihr und der Beklagten zu 1) geschlossene Pachtvertrag vom 28.6.2004 unwirksam ist.
Die Klägerin schloss mit der Beklagten zu 1), einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter seinerzeit die Beklagten zu 2)-5) waren, am 28.6.2004 einen Pachtvertrag über das Gutshaus nebst Parkanlage, wobei bereits bestehende Mietverträge mit den Beklagten zu 2)-5) gem. § 1 des Vertrages übernommen wurden. Auf Seiten der Klägerin wurde der Vertrag vom Bürgermeister der Klägerin und seinem Stellvertreter unterzeichnet sowie gesiegelt. Der Pachtvertrag sollte für die Dauer von dreißig Jahren geschlossen werden und das Pachtverhältnis zum 1.7.2004 beginnen. Als jährliche Pacht vereinbarten die Parteien 4 % des gutachterlich festgestellten Verkehrswertes, mithin 7.527,16 EUR. In § 4 des Vertrages übernahm die Beklagte zu 1) eine Investitionsverpflichtung, zu deren Absicherung die Klägerin sich eine grundbuchlich gesicherte Bürgschaft zu stellen verpflichtete. § 8 bestimmte ein Vorkaufsrecht der Beklagten zu 1), § 9 regelte einen Entschädigungsanspruch der Beklagten zu 1) bei vorzeitiger Vertragsbeendigung.
§ 10 des Vertrages lautet:
"Meinungsverschiedenheiten über Auslegung und Durchführung des Vertrags sollen auf dem Verhandlungsweg beigelegt werden. Vor Anrufung eines Gerichts muss ein Schlichtungsversuch vor dem Schiedsgericht unternommen werden."
Dem Abschluss des Pachtvertrages war der Beschluss Nr. .../2004 der Gemeindevertretung vom 18.6.2004 vorausgegangen, den die untere Rechtsaufsichtsbehörde am 6.7.2004 gem. § 81 Abs. 1 der Kommunalverfassung des Landes Mecklenburg-Vorpommern beanstandete.
Mit der Klage vom 25.8.2004 verlangte die Klägerin, ohne zuvor ein Schiedsgericht oder eine Schlichtungsstelle anzurufen, die Räumung und Herausgabe des Pachtobjektes mit Ausnahme der von den Beklagten zu 2)-5) und einem Herrn K. bewohnten Wohnungen, hilfsweise die Feststellung der Unwirksamkeit des Pachtvertrages. Der zwischen ihr und der Beklagten zu 1) geschlossene Pachtvertrag sei unwirksam und sie über die in § 12 des Vertrages enthaltene salvatorische Klausel nicht verpflichtet, auf eine Genehmigungsfähigkeit des Vertrages hinzuwirken.
Die Beklagten beriefen sich erstinstanzlich auf die Schiedsvereinbarung.
Mit Urteil vom 25.10.2005 wies das LG Stralsund die Klage als gegenwärtig unzulässig ab. Der Klage stehe die Schiedsgerichtsvereinbarung in § 10 des Pachtvertrages entgegen. In der Sache selbst hielt das LG einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht für gegeben. Wegen der Einzelheiten wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin Aufhebung des Urteils sowie ihre Anträge weiter. Sie rügt, dass das LG den Unterschied zwischen einer Schiedsvereinbarung und einer reinen Schlichtungsvereinbarung nicht hinreichend erkannt und dies deshalb dahinstehen lassen habe, so dass es auch die unterschiedlichen Anforderungen nicht erkannt habe. Die Parteien hätten in § 10 des Vertrages keine Schiedsvereinbarung treffen wollen. Es sei nicht ersichtlich, dass die Parteien die Streitigkeiten einem Schiedsgericht übertragen und insoweit den ordentlichen Gerichtsweg hätten ausschließen wollen. Vielmehr habe dem gerichtlichen Verfahren ein Schlichtungsversuch, in dem die Schlichtungsstelle keinerlei Entscheidungsbefugnis haben sollte, vorgeschaltet werden sollen. Nach Durchführung des Schlichtungsversuches sollte nach dem Wortlaut des § 10 der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten eröffnet sein. Die Schlichtungsklausel stehe der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, weil die Klägerin ein Schlichtungsverfahren nicht hätte durchführen müssen. Dabei hänge die Wirksamkeit der Schlichtungsvereinbarung von der Wirksamkeit des Hauptvertrages ab. Zwar habe der BGH mehrfach festgestellt, dass eine Schiedsklausel von der Wirksamkeit des Vertrages unabhängig Geltung erlange; für Schlichtungsvereinbarungen sei eine solche Rechtsprechung nicht ersichtlich. Des Weiteren sei die Klausel in § 10 des Vertrages zu unbestimmt, weil nicht bestimmt sei, welche Stelle als Schlichtungsstelle anzurufen ist. Da es an einer Regelung zur Bestimmung der Schlichtungsstellen in der ZPO fehle, kämen allenfalls die gemeindlichen Sch...
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