Entscheidungsstichwort (Thema)
Gewerbliche Zwischenvermietung bei Einbeziehung nahestehender Dritter; Wirkung einer späteren Genehmigung einer unerlaubten Untervermietung
Leitsatz (amtlich)
1. Ein Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen besteht nur dann, wenn diese auch vertraglich vereinbart sind.
2. Wird eine Untervermietung, für die der Mieter eine Zustimmung des Vermieters nicht eingeholt hat, späterhin vom Vermieter genehmigt, wirkt die Genehmigung auf den Beginn der Untervermietung zurück.
3. § 565 BGB findet auch dann Anwendung, wenn nicht der Zwischenvermieter selbst, sondern eine mit ihm engverbundene oder nahestehende Person, der er die Mieträume auf andere Weise als durch Untervermietung - etwa im Wege der Leihe - überlassen hat, die Endvermietung vornimmt.
Verfahrensgang
LG Stralsund (Urteil vom 20.11.2013; Aktenzeichen 7a O 20/12) |
Tenor
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des LG Stralsund vom 20.11.2013 wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.
3. Dieses Urteil sowie das in Ziffer 1. des Tenors bezeichnete Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung aus dem jeweiligen Urteil durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem jeweiligen Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens wird auf 66.560,43 EUR festgesetzt.
Gründe
I. Der Kläger macht Zahlungs- und Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten aus zwischen den Parteien geschlossenen Mietverträgen bzw. aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis geltend.
Der Kläger ist Eigentümer der Wohnung 6 in der F.-R.-Straße 45 und der Wohnungen 19 und 20 in der T. Straße 25a, jeweils belegen in S. Die Wohnungen erwarb er von zwei Gesellschaften, deren alleiniger Geschäftsführer und Gesellschafter zum Kaufzeitpunkt der Beklagte war.
Die Parteien schlossen am 28.12.1996 einen befristeten Mietvertrag mit einer Laufzeit vom 01.01.1997 bis zum 31.12.2007 über die Wohnung in der F.-R.-Straße 45. Die Vermietung erfolgte als Wohnung oder Büro. Vermietet wurde die Wohnung im Dachgeschoss links mit einer Größe von 130 qm. In § 2 Ziffer 5 des Vertrages heißt es:
"Der Mieter ist zu vorzeitiger Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn er einen Nachmieter stellen kann, der seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Vermieter übernimmt."
Weitere zwei Mietverträge vom 11.11.1999 schlossen die Parteien über die beiden Wohnungen in der T. Straße 25a für die Zeit vom 01.01.2000 bis zum 31.12.2009. § 13 des jeweiligen Vertrages sieht vor, dass die Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an einen Dritten der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf. In § 28 unter "Sonstiges" findet sich jeweils handschriftlich das Wort Untervermietung und der weitere Text: Sonderkündigungsrecht vermieterseits nach zwei Jahren. Untermietverhältnis wird übernommen.
In § 19 Ziffer 1 heißt es:
"...Bei einer vom Mieter zu vertretenen vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses haftet der Mieter für den Ausfall der Miete, Nebenabgaben und sonstigen Leistungen sowie für jeden weiteren Schaden, den der Vermieter durch den vorzeitigen Auszug aus der Wohnung und den Leerstand der Mieträume während der vertragsgemäßen Dauer des Mietverhältnisses erleidet..."
Die beiden Verträge sind ausgenommen der Beschreibung des Mietgegenstandes wortgleich.
Vereinbart war zwischen den Parteien, dass der Beklagte zur Sicherung regelmäßiger Mieteinkünfte die Wohnungen 19 und 20 in der T. Str. 25a als gewerblicher Zwischenvermieter untervermietet. Die Vermietung sollte zu Wohnzwecken erfolgen. Die Ehefrau des Beklagten, R. t. S., vermietete unter der Firmierung "Grundbesitzverwaltung R. t. S." die Wohnungen in der T. Straße 25a unbefristet, und zwar die Wohnung Nr. 19 beginnend ab dem 01.01.2003 an L. W. und die Wohnung Nr. 20 unbefristet ab dem 01.03.2002 an R. H.
Für die Wohnung F.-R.-Straße 45 zahlte der Beklagte weder Miete noch Nebenkostenvorauszahlungen, sondern kündigte die Wohnung mit Schreiben vom 20.11.2001 zum 31.01.2002 unter Benennung eines Nachmieters und übersandte den Wohnungsschlüssel mit dem Bemerken, die Wohnung nicht mehr zu brauchen. Der Kläger seinerseits kündigte dem Beklagten mit Schreiben vom 28.11.2001 fristlos wegen Zahlungsverzuges.
Für die Wohnungen in der T. Straße 25a stellte der Beklagte zum 31.01.2006 die Mietzahlungen ein. Es erfolgte eine fristlose Kündigung des Klägers vom 14.07.2006. Eine Herausgabe der Mieträume an den Kläger erfolgte nicht. Im Dezember 2009 genehmigte der Kläger die Untermietverträge hinsichtlich der Wohnungen in der T. Straße 25a gegenüber dem Beklagten. In der Anspruchsbegründungsschrift vom 10.06.2010 erklärte er, die Untermietverträge nochmals zu genehmigen.
Der Kläger begehrt ausstehende Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen sowie im Rahmen der Untervermietung vereinnahmte Mieten und Nebenkostenvorausz...