Entscheidungsstichwort (Thema)
Eintragung einer Eigentumsänderung
Leitsatz (amtlich)
1. Wird abweichend vom Aufteilungsplan ein zusätzlicher Kellerraum gebaut, so bewirkt dies nicht, daß überhaupt kein Sondereigentum entsteht, sondern nur, daß dieser Raum zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört.
2. Für den im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer gilt die Vermutung des § 891 BGB auch, wenn sich die Auflassung auf das Sondereigentum an dem in Wirklichkeit im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Keller bezögen hat, falls nicht sicher feststeht, daß eine Umdeutung nach § 140 BGB ausscheidet.
3. Zur Umdeutung einer im Grundbuch noch nicht vollzogenen Auflassung.
Normenkette
WEG §§ 7-8; BGB §§ 891, 140; GBO § 20
Verfahrensgang
LG Ellwangen (Beschluss vom 15.03.1977; Aktenzeichen I T 54/76) |
Tenor
1. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten Ziffer 1 und 2 werden die Beschlüsse des Landgerichts Ellwangen vom 15. März 1977 und des Notariats I (Grundbuchamts) Ellwangen vom 8. November 1976 aufgehoben.
2. Das Grundbuchamt wird zum Erlaß einer Zwischenverfügung nach Maßgabe der Entscheidungsgründe angewiesen.
Gründe
Im Grundbuch von Ellwangen, Heft 2254, Bestandsverzeichnis Nr. 1, ist seit 1972 auf Grund einer Teilungserklärung des Rechtsvorgängers der Beteiligten Ziffer 1 und 2 ein Wohnungseigentumsrecht eingetragen, bestehend aus 15/1000 Miteigentumsanteil an Flurstück 595/10 der Markung Ellwangen, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluß vom 8.11.1976 den Antrag auf Eintragung der Beteiligten Ziffer 3 als neuer Eigentümerin dieses Wohnungseigentumsrechts zurückgewiesen.
Die dagegen erhobene Beschwerde der Beteiligten wurde vom Landgericht mit Beschluß vom 15. März 1977 zurückgewiesen.
Die von den Beteiligten Ziffer 1 und 2 mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 29.9.1977 eingelegte weitere Beschwerde ist zulässig und begründet (§§ 78 ff GBO, § 550 ZPO).
1. Die Vorinstanzen sind der Auffassung, daß die Eintragung nicht erfolgen könne, weil wegen wesentlicher Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung Sondereigentum an der Wohnung nicht entstanden sei.
2. Das Landgericht hat festgestellt, für die Wohnung Nr. 2 bestehe folgende Abweichung: Der dazu gehörende Keller Nr. 2 sei in der Nordostecke des Hauses errichtet worden. Nach dem Aufteilungsplan habe dort jedoch keine Unterkellerung erfolgen sollen. Aus dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Keller Nr. 2 sei ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Abstellraum geworden.
Das Grundbuchamt hat bei seiner Entscheidung auch noch weitere Veränderungen im Kellergeschoß berücksichtigt. Nach dem Inhalt der Akten handelt es sich dabei um die Errichtung eines Kellers für die Wohnung Nr. 26 auf einer nach dem Aufteilungsplan zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Fläche, die Unterteilung des Kellers Nr. 25 (für die Wohnung Nr. 13), die Aufteilung des Kellers Nr. 10 (für die Wohnungen Nr. 11 und 14 und zu gemeinschaftlichem Gebrauch) und die Zuordnung der Keller Nr. 11 und 14 zu den gemeinschaftlich genutzten Räumen.
3. Gegen die Berücksichtigung dieser Tatsachen bestehen keine verfahrensrechtlichen Bedenken. Das Grundbuchamt hat eine Eintragung abzulehnen, die das Grundbuch unrichtig machen würde, und es hat in die Prüfung dieser Frage alle Umstände einzubeziehen, die zu seiner Überzeugung feststehen, auch wenn sie nicht durch Urkunden belegt sind, die der Form des § 29 GBO genügen (vgl. u.a. Horber, 14. Aufl., Grundzüge 6 B, 7 B vor § 13 GBO).
4. Unrichtig ist jedoch die Annahme des Landgerichts, aus den seiner Entscheidung zugrundegelegten Tatsachen ergebe sich, daß Sondereigentum an der Wohnung nicht entstanden sei.
Die Feststellung, daß aus dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Keller Nr. 2 ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Abstellraum geworden sei, umfasst neben der Tatsache, daß er so genutzt wird, eine unzutreffende rechtliche Würdigung: Der Kellerraum Nr. 2 ist durch das Grundbuch in Verbindung mit dem Aufteilungsplan als Sondereigentum ausgewiesen. Er ist auch gebaut worden. Damit ist Sondereigentum entstanden. Die Art der Benützung kann hieran nichts ändern.
Eine Planabweichung besteht nur hinsichtlich des zusätzlich gebauten und von den Eigentümern der Wohnung Nr. 2 allein genutzten Kellers. Dieser Keller kann allerdings nicht als Sondereigentum zu dem Wohnungseigentumsrecht Nr. 2 gehören. Denn Sondereigentum entsteht nur, soweit sich dies aus dem Grundbuch in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung und dem Aufteilungsplan eindeutig ergibt.
Daran fehlt es hier. Das hat jedoch nur zur Folge, daß der Keller zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört. Denn dies gilt für alle Grundstücksbestandteile, die nicht (oder nicht zweifelsfrei) als Sondereigentum ausgewiesen sind (BayObLGZ 1973, 267 = Rpfleger 1974, 111; Bärmann, 3. Aufl., RN 37 zu § 1 WEG).
Der vom Landgericht (im Anschluß an Diester, NJW 1971, 1157, und Riedel, MDR 1951, 468) vertretenen Auffassung, daß in einem ...