Entscheidungsstichwort (Thema)
Räumung von Wohnraum
Normenkette
BGB § 564b Abs. 2 Nr. 2
Verfahrensgang
AG Waiblingen (Aktenzeichen 9 C 1765/92) |
Tenor
1. Bei gewerblicher Zwischenvermietung von Wohnraum gibt die Beendigung des Hauptmietverhältnisses alleine, sofern nicht besondere weitere Umstände hinzutreten, dem Zwischenvermieter noch kein berechtigtes Interesse i.S. von § 564 b Abs. 1 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses mit seinem Mieter (Untermieter)
2. Macht der Vermieter/Eigentümer berechtigten Eigenbedarf i.S. von § 564 b Abs. 2 Nr. 2, S. 1 BGB gegenüber dem Zwischenvermieter geltend und wurde dies dem Untermieter in der Kündigungserklärung des Zwischenvermieters ordnungsgemäß dargelegt, so kann sich der Mieter (Untermieter) dem Zwischenvermieter gegenüber nicht auf den ihm formal zustehenden Mieterschutz berufen.
Tatbestand
I.
I. Die Eheleute A… und T… S… sind Eigentümer einer an die Klägerin als gewerbliche Zwischenvermieterin vermieteten Eigentumswohnung, die diese mit Mietvertrag vom 19.05.1990 – (Bl. 5/7 d. A.) an den Beklagten weitervermietet hat.
In § 6 des Mietvertrags vom 19.05.90 heißt es, dem Mieter sei bekannt, daß die Klägerin als gewerbliche Zwischenmieterin die an den Beklagten vermietete Wohnung ihrerseits nur gemietet habe. Weiterhin enthält diese Bestimmung des Mietvertrages den Hinweis darauf, der Beklagte sei gegenüber dem Eigentümer zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet, sobald der Mietvertrag der Zwischenmieterin mit dem Eigentümer ende.
Mit Schreiben vom 29.08.91 kündigten die Eigentümer der Klägerin gegenüber das Zwischenmietverhältnis zum 31.08.92 und stützten die Kündigung auf Eigenbedarf für die ersteheliche Tochter der Miteigentümerin T… S….
In der Folge kündigte sodann die Klägerin ihrerseits mit Schreiben vom 03.12.91 das Mietverhältnis mit dem Beklagten ebenfalls zum 31.08.92 und begründete diese Kündigung mit Eigenbedarf der Tochter der Miteigentümerin T… S….
Das Amtsgericht hat ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses verneint und die von der Klägerin erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen. Das Amtsgericht hat ausgeführt, der Zwischenmieter dürfe sich nicht auf den Eigenbedarf des Eigentümers berufen, da er lediglich solche berechtigte Interessen geltend machen dürfe, die aus seiner eigenen Sphäre stammen. Unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, NJW 1991, 2272, vertritt das Amtsgericht die Auffassung, daß der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts auch zugunsten des Mieters gewährleistet sei, der in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenvermieter angemietet hat. Der Mieter dürfe nicht schlechter gestellt werden, als wenn er einen Mietvertrag unmittelbar mit dem Eigentümer hätte.
Dieses Urteil greift die Klägerin mit ihrer Berufung an.
Das als Berufungsgericht mit der Sache befaßte Landgericht hat die Akten gemäß § 541 ZPO dem Senat zur Einholung eines Rechtsentscheids über folgende Fragen vorgelegt:
„Gibt bei gewerblicher Zwischenvermietung von Wohnraum schon die Beendigung des Hauptmietverhältnisses dem Zwischenvermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Untermieter (§ 564 b Abs. 1 BGB)?
Ist das wenigstens dann der Fall, wenn der Hauptvermieter (Eigentümer) ein berechtigtes Interesse an der Erlangung des Wohnraums hat und dies dem Untermieter in der Kündigungserklärung dargelegt worden ist?”
Das Landgericht vertritt in Konsequenz der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluß vom 20.03.1991, WuM 1991, 326) die Auffassung, daß ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses zu verneinen sei, weil andernfalls hierdurch der Bestandsschutz des Mieters unterlaufen würde. Das Landgericht ist weiterhin der Auffassung, ein solches berechtigtes Interesse des Zwischenvermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses sei auch dann nicht gegeben, wenn der Hauptvermieter Eigenbedarf i.S. von § 564 b BGB hat, weil der Zwischenvermieter nur dann kündigen könne, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe. Dieses müsse sich aus seiner eigenen Sphäre, nicht aus derjenigen des Hauptvermieters ergeben.
Die Parteien erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme zur Vorlagefrage. Von dieser Möglichkeit hat der Beklagte Gebrauch gemacht.
Entscheidungsgründe
II.
Die Vorlage ist gem. § 541 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz ZPO zulässig. Die vom Landgericht gestellten Vorlagefragen haben Rechtsfragen zum Gegenstand, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergeben und von grundsätzlicher Bedeutung sind. Sie sind für den beim Landgericht im Berufungsverfahren anhängigen Rechtsstreit – wie für den Senat zweifelsfrei ersichtlich ist – auch entscheidungserheblich und – soweit ersichtlich – bisher durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden.
III.
Der Senat beantwortet die Vorlagefragen im Sinne des Entscheidungssatzes.
1. Mit dem Vorla...
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