OLG Stuttgart Beschluss vom 13.07.1983 - 8 REMiet 2/83

Verfahrensgang

AG Stuttgart-Bad Cannstatt (Aktenzeichen 1 C 1731/82)

LG Stuttgart (Aktenzeichen 13 S 408/82)

Tenor

1. Haben die Parteien als Mietentgelt ohne nähere Bestimmung einen einheitlichen Betrag (Inklusivmiete) vereinbart, so werden dadurch im Regelfall auch die an sich umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten, die im Aussenverhältnis vom Vermieter getragen werden.

2. Soll auf der Grundlage eines Mietspiegels ein solches Entgelt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden und weist der Mietspiegel nur die ortsübliche Nettomiete aus, so kann das Entgelt im Sinne des § 2 MHG in der Weise festgestellt werden, daß zu ihr ein Zuschlag in Höhe der tatsächlichen auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, soweit sie den Rahmen des üblichen nicht überschreiten, hinzugerechnet wird.

3. Eine solche Erhöhung kann nach § 2 Absatz 2 MHG wirksam in der Weise verlangt werden, daß auf einen Nettomietspiegel Bezug genommen wird und zur Begründung des Zuschlags der auf die Wohnung entfallende konkrete Betriebskostenanteil dargetan wird.

Tatbestand

I.

Der Beklagte hat vom Kläger durch mündlichen Mietvertrag in der …straße … in Stuttgart-… zwei Wohnungen, nämlich eine 2-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoß und eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoß, sowie zwei Dachkammern und eine Garage gemietet.

Die Parteien haben in einem im Jahre 1979 vor dem Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt (1 C 1422/79) abgeschlossenen Vergleich vereinbart, daß der Beklagte ab 1.6.1979 einen Gesamtmietzins von monatlich 580,– DM bezahlt. Die für die Wohnungen anfallenden Kosten für Heizung und Strom werden vom Mieter selbst getragen.

Mit Schreiben vom 17.3.1982 hat der Kläger vom Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1.7.1982 gefordert. Für die Dachgeschoßwohnung begehrt er monatlich 248,53 DM, für die Erdgeschoßwohnung samt Dachkammern und Garage 559,96 DM. Zur Begründung dieses Entgelts hat der Kläger Bezug genommen auf den Mietspiegel der Stadt Stuttgart, der als ortsübliche Vergleichsmieten Nettomieten (ohne Betriebskosten) ausweist. Den sich daraus ergebenden Beträgen hat er einen entsprechend der Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnungen berechneten Betriebskostenanteil aus den für das Gebäude konkret angefallenen Betriebskosten (Grundsteuer, Gebäudebrand- und Elementar Schadenversicherungsumlage, Abwassergebühren, Abfallgebühren, Wasserverbrauchskosten, Hausbeleuchtungskosten, Schornsteinfegerkosten und Sach-/Haftpflichtversicherung) zugeschlagen und hieraus die als „ortsübliches Entgelt” geforderte Miete gebildet.

Das Amtsgericht hat nach Einnahme eines Augenscheins und Vernehmung von Zeugen durch Urteil vom 23.11.1982 den Beklagten zur Zustimmung einer Mieterhöhung auf insgesamt monatlich 772,50 DM verurteilt.

In den Gründen hat es insbesondere die Berechnungsweise des Klägers gebilligt und dazu im wesentlichen ausgeführt: Der Mietspiegel enthalte nur Nettomieten, nämlich das reine Entgelt für die Überlassung der Wohnungen einschließlich des Mietausfallwagnisses, dagegen keine Betriebskostenanteile. Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei daher der sich aus dem Mietspiegel ergebenden Nettokaltmiete ein Betriebskostenanteil zuzuschlagen, und zwar auch dann, wenn bei Abschluß des Mietvertrags die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen worden seien. Der geforderte Betriebskostenanteil sei nicht nur durch Unterlagen belegt, sondern entspreche auch den üblichen Betriebskosten für vergleichbare Wohngebäude.

Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht Stuttgart nach mündlicher Verhandlung am 25.5.1983 die Herbeiführung eines Rechtsentscheides zu folgenden Fragen beschlossen:

1. Kann bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG außer der im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomiete ein Zuschlag für Betriebskosten verlangt werden, wenn der Mietvertrag keine Regelung über die Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter enthält?

2. Wenn die Frage 1 bejaht wird:

   Ist ein Mieterhöhungsverlangen wirksam, wenn der in einer „Inklusivmiete” ursprünglich enthaltene Teil der Betriebskosten unbekannt ist, die Betriebskosten jetzt aufgeschlüsselt werden und im übrigen auf einen Mietspiegel verwiesen wird, der nur Nettomieten ausweist?

Die Kammer ist der Rechtsauffassung, daß die vom Beklagten zu bezahlende Inklusiv- oder Bruttomiete nur bis zur ortsüblichen – im Mietspiegel ausgewiesenen – Nettovergleichsmiete erhöht werden könne. Es sei dagegen dem Vermieter versagt, darüber hinaus einen aus den gegenwärtig anfallenden Betriebskosten errechneten Zuschlag zu verlangen, da er einen solchen bisher auf Grund der vertraglichen Abmachungen nicht habe fordern können, vielmehr seien die Nebenkosten durch den Mietzins als solchen mit abgegolten worden.

Für den Fall, daß die Frage Nummer 1 zu bejahen sei, hat das Landgericht Bedenken gegen die Zulässigkeit des Erhöhungsverlangens, da nicht dargetan sei, in welcher Höhe diese Nebenkosten in der bisherigen Miete enthalten gewesen seien.

Entscheidungsgründe

II.

A)

Die Vorlage ist nach Artikel III ...