rechtskräftig
Entscheidungsstichwort (Thema)
Schadensersatz. Wertminderung und Feststellung
Verfahrensgang
LG Ulm (Urteil vom 03.03.1997; Aktenzeichen 2 O 371/96) |
Tenor
I
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Ulm vom 3. März 1997 unter Zurückweisung der Berufung im übrigen teilweise zu folgender Neufassung
abgeändert:
- Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 143.185,– DM nebst 4 % Zinsen aus 138.185,– DM seit 24.10.1996 und aus 5.000,– DM seit 28.10.1999 zu bezahlen.
- Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtlichen weitergehenden Schaden zu ersetzen, der sich daraus ergibt, daß der Schallschutz im Haus L. Str. 37 in G./B. nicht der DIN 4109/1989 bezüglich der für einen Hotelbetrieb zu stellenden Erfordernisse entspricht.
- Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
II.
Von den Kosten der I. Instanz tragen der Kläger 1/4, die Beklagte 3/4. Von den Kosten der II. Instanz tragen der Kläger 3/10, die Beklagte 7/10.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung des Klägers abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 180.000,– DM, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet; der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten wegen der Kosten abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,– DM, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
– Streitwert II. Instanz: |
250.000,– DM |
(Klagantrag 1 220.000,– DM, Klagantrag 2 30.000,– DM), |
|
Beschwer der Beklagten |
173.185,– DM |
und Beschwer des Klägers |
76.815,– DM. – |
Tatbestand
Der Kläger verlangt von der Beklagten wegen streitiger Schallschutzmängel im Gebäude L. Str. 27 in 89537 G./B. Schadensersatz.
Die Beklagte war Eigentümerin des Gebäudes L. Str. 37 in 89 G./B.. Im Erdgeschoß dieses Gebäudes befindet sich eine Gaststätte. Bis Anfang der 90er Jahre waren im 1. und 2. Obergeschoß und im Dachgeschoß insgesamt 4 Wohnungen. Ende der 80er Jahre entschloß sich die Beklagte, die ein Hotel G. in diesem Gebäude betreiben wollte, die Wohnungen in 15 einzelne Zimmer zu unterteilen. 14 dieser Zimmer sollten als Gastzimmer verwendet werden. Die Gaststätte wollte die Beklagte nicht renovieren. Das Bürgermeisteramt G./B. erteilte die Baugenehmigung, die von der Fa. S.-G.-Gaststätten, deren Inhaber der Ehemann der Beklagten ist, beantragt worden war, am 23.04.1990 (s. Anlage K 1 und die Baubeschreibung K 8).
Noch vor 1992 veranlaßte die Beklagte den Beginn der Umbauarbeiten in den Wohnungen. In der Gaststätte wurden keine Bauarbeiten vorgenommen.
Dach, Außenwände und Fenster blieben unberührt. Die inneren Trennwände wurden entfernt. Die Räume wurden neu gebildet. Böden, Wände und Türen wurden neu eingebaut. Die Elektro- und Sanitärinstallation erfolgte neu und wurde den neu gebildeten Räumen zugeordnet. Zudem wurde eine Warmwasserversorgung neu eingebaut. Auch die Heizung wurde für die neuen Räume neu verlegt und es wurde ein größerer Heizkessel angeschafft. Zudem wurden die Räume neu dekoriert und möbliert.
Während der Bauzeit entschloß sich die Beklagte im Jahr 1993 das Gebäude mit Gaststätte und Hotel zu verkaufen. Der von der Beklagten beauftragte Makler pries das Objekt wie folgt an:
„… Das Objekt befindet sich im Stadtzentrum und wird derzeit gänzlich renoviert. Das Objekt besteht aus zwei Teilen:
- Gaststätte ca. 40 Plätze …
- Hotel G. bestehend aus 14 Einzelzimmer-Appartements mit Dusche/WC, Kochnische, komplett neu eingerichtet …”
Aufgrund dieser Beschreibung wurde der Kläger auf das Objekt im Spätsommer 1993 aufmerksam. Er setzte sich dabei mit dem Beauftragten der Beklagten, dem Zeugen S. in Verbindung. Es kam zu mehreren Besichtigungsterminen, an denen der Kläger und der Zeuge S. teilnahmen. Zu diesem Zeitpunkt waren die Umbaumaßnahmen im wesentlichen schon abgeschlossen. Über etwaige Schallschutzprobleme sprachen der Kläger und der Zeuge S. weder bei den Besichtigungsterminen noch später während des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages, bei dem der Zeuge S. als Bevollmächtigter der Beklagten auftrat.
Durch den notariellen Kaufvertrag vom 21.10.1993 (Anlage K 2) verpflichtete sich der Kläger, einen Kaufpreis in Höhe von 1.145.000,– DM zu bezahlen, und zwar für das Grundstück einschließlich Gebäude 800.000,– DM und für das Inventar 300.000,– DM zuzügl. MWSt.
In § 4 des Kaufvertrages sind kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen. Dort ist auch vereinbart, daß die Beklagte die aus Anlage 2 zum Kaufvertrag ersichtlichen Arbeiten noch bis spätestens 12.11.1993 zu erbringen hatte.
Die Endabnahme wurde am 27.10.1993 beantragt. Der Schlußabnahmeschein wurde am 04.01.1994 erteilt.
Im Jahr 1995 stellte der Kläger Schallschutzprobleme im Hotel fest. Er beauftragte daraufhin das Ingenieurbüro Dr. S. & B. GmbH. um durch bauakustische Prüfungen feststellen zu lassen, ob das Anwesen den Schallschutztechnikbestimmungen entspricht. Der beauftragte Gutachter kam zu dem Ergebnis, gravierende Mängel seien ...