OLG Stuttgart Urteil vom 06.02.2019 - 3 U 146/18

Verfahrensgang

LG Stuttgart (Aktenzeichen 30 O 19/18)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 28.05.2020; Aktenzeichen I ZR 40/19)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 30. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 22.06.2018 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Berufungsstreitwert: 15.565 EUR

Gründe

A. Die klagende KXX macht Ansprüche aus einem ihr von der Beklagten erteilten Makler-Alleinauftrag geltend.

Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung in der HXX-Straße XX in WXX verkaufen. Zu diesem Zweck beauftragte sie die Klägerin mit schriftlicher Vereinbarung vom 25./28.10.2016, als Maklerin tätig zu werden, wobei die Klägerin eine Kaufpreisvorstellung von 283.000 EUR angab. In dem mit "Alleinverkaufsauftrag" überschriebenen Dokument heißt es auszugsweise (Anlage K 1):

"1) Der Auftraggeber erteilt der KXX den Auftrag zum Nachweis von Kaufinteressenten oder zur Vermittlung eines Kaufvertrags für das oben näher bezeichnete Objekt. Der Auftraggeber wird keinen anderen Makler einschalten. Die KXX verpflichtet sich, im Rahmen dieses Auftrags für den Auftraggeber tätig zu werden.

2) Der Auftrag ist zunächst auf 6 Monate befristet und verlängert sich jeweils um weitere 3 Monate, falls er nicht gekündigt wird.

3) Wird das Objekt auf Vermittlung der KXX oder an einen von ihr nachgewiesenen Kaufinteressenten verkauft, wird der Auftraggeber der KXX eine bei Kaufvertragsabschluss fällige Provision in Höhe von 1,785 % inkl. ges. MwSt. des Kaufpreises bezahlen.

(...)

5) Die KXX kann auch für einen Kaufinteressenten entgeltlich tätig sein.

(...)

11) Bitte beachten Sie die 'Informationen für den Verbraucher' (Anlage 1 - 3)."

In der mit "Informationen für den Verbraucher - Alleinverkaufsauftrag" überschriebenen Anlage 1 heißt es auszugsweise (Anlage K 7):

"Mindestlaufzeit des Vertrags und Kündigungsregeln

Die Mindestlaufzeit des Vertrags ergibt sich aus der in Nr. 2 der beigefügten Vertragsurkunde getroffenen Vereinbarung. Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird. Kündigungsrechte des Auftraggebers aus wichtigem Grund richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften (§ 314 BGB)."

Eine Kündigung des Maklervertrags durch die Beklagte erfolgte in der Folgezeit nicht. Am 02.06.2017 besichtigte ein anderer Makler - die GXX - mit Billigung der Beklagten die streitgegenständliche Wohnung mit der Kaufinteressentin Frau HXY. Mit notarieller Urkunde vom 17.07.2017 verkaufte die Beklagte die Wohnung an Frau HXY zum Kaufpreis von 283.000 EUR. Für Maklerleistungen beim Zustandekommen dieses Kaufvertrags entrichteten sowohl die Beklagte als auch Frau HXY eine Provision an die GXX.

Die Klägerin hat die Beklagte auf Schadensersatz in Anspruch genommen, weil die Beklagte unter Verletzung ihrer vertraglichen Pflichten aus dem der Klägerin erteilten Alleinauftrag die GXX als weiteren Makler eingeschaltet habe. Es sei nach dem gewöhnlichen Verlauf (§ 252 Satz 2 BGB) anzunehmen, dass ohne diese Pflichtverletzung der Kaufvertrag zwischen der Beklagten und Frau HXY durch Vermittlung der Klägerin zustande gekommen wäre. In diesem Fall hätte die Klägerin von der Beklagten eine Verkäuferprovision in Höhe von 1,5 % aus dem Kaufpreis (netto 4.245 EUR) und von Frau HXY eine Käuferprovision in Höhe von 4 % (netto 11.320 EUR) fordern können. Der Schaden der Klägerin betrage daher netto 15.565 EUR, wobei keine Umsatzsteuer anfalle, weil es sich um nicht steuerbaren Schadensersatz handele. Die Beklagte hat sich im Wesentlichen damit verteidigt, dass die Laufzeitklausel in dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag unwirksam sei. Überdies fehle es an einem Schaden der Klägerin. Nachdem die Klägerin kaum Bemühungen entfaltet habe, einen Käufer für das streitgegenständliche Objekt zu finden, könne nicht angenommen werden, ohne die Tätigkeit der GXX hätte Frau HXY die Wohnung über die Klägerin erworben.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat gemeint, die Laufzeitregelung in dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag sei wirksam. Die Beklagte habe daher ihre Pflichten verletzt, indem sie die GXX mit dem Objekt betraut habe. Das Verteidigungsvorbringen, dass nicht die Beklagte auf die GXX zugegangen sei, sondern diese sich an die Beklagte gewandt habe, sei unerheblich, weil es für ein vertragswidriges "Einschalten" eines anderen Maklers nicht darauf ankomme, von welcher Seite die Initiative ausgegangen sei. Nachdem Frau HXY an dem Erwerb einer Wohnung wie derjenigen, welche die Beklagte verkaufen wollte, interessiert und überdies bereit gewesen sei, hierfür eine Maklerprovisio...