OLG Zweibrücken Beschluss vom 01.02.2008 - 3 W 3/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eintragung eines bedingten Sondernutzungsrechts

Leitsatz (amtlich)

Als schuldrechtliche Vereinbarung kann das Sondernutzungsrecht unter einer auflösenden oder einer aufschiebenden Bedingung nach §§ 158 ff. BGB stehen. Die vereinbarte Bedingung muss dabei nicht in einer Weise bestimmt sein, dass sie dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO nachgewiesen werden kann.

Normenkette

WEG a F. § 10 Abs. 2; GBO § 29 Abs. 1 S. 2

Verfahrensgang

LG Koblenz (Beschluss vom 04.12.2007; Aktenzeichen 2 T 824/07)

Tenor

Unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und des Beschlusses des Grundbuchamts des AG Koblenz vom 19.11.2007 wird die Sache zur anderweitigen Entscheidung über den Entragungsantrag an das AG - Grundbuchamt - Koblenz zurückgegeben.

Gründe

I. Die Beteiligten sind zu je ½ Miteigentümer des vorbezeichneten, mit einem Vorder- sowie einem Hinterhaus bebauten Grundstücks. Mit notarieller Urkunde vom 20.10.2006, ergänzt durch notarielle Urkunde vom 27.2.2007, teilten die Beteiligten das Grundeigentum in Wohnungseigentum auf. Sie begründeten dadurch Sondereigentum an einer Wohnung in dem "Vorderhaus" und an zwei weiteren Wohnungen in dem "Hinterhaus". Das Eigentum an jeweils einer der beiden Wohnungen in dem Hinterhaus haben die Beteiligten inzwischen an ihre Töchter aufgelassen.

In der Teilungserklärung vom 20 Oktober 2006 bestimmten die Beteiligten unter § 5 Folgendes:

"§ 5 Es werden folgende Sondernutzungsrechte bestellt:

1. ...

2. Bezüglich der Garage im Hinterhaus wird folgendes Sondernutzungsrecht bestellt:

Solange die Eheleute O.. und H.K. geb. S. im Vorderhaus leben und ein Auto halten, ist der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 1 des Aufteilungsplanes berechtigt, die aus dem Aufteilungsplan ersichtliche Garage allein unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer zu nutzen ...

Sollten die Eheleute O. und H.K. geb. S. nicht mehr im Hause wohnen oder kein Kraftfahrzeug mehr halten, sind die jeweiligen Eigentümer der Einheiten Nrn. 2 und 3 des Aufteilungsplanes berechtigt, die Garage unter Ausschluss des jeweiligen Eigentümers der Einheit Nr. 1 als Garage zu nutzen."

Das Grundbuchamt hat den Antrag der Beteiligten auf Eintragung dieses Sondernutzungsrechts ins Grundbuch abgelehnt. Das LG hat die hiergegen gerichtete Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Die Vorinstanzen haben die Auffassung vertreten, durch seine Bedingung sei das Sondernutzungsrecht nicht in einer Weise hinreichend bestimmt, dass es im Grundbuch eingetragen werden könne. Aus dem Grundbuch sei nicht ersichtlich, ob die Bedingung eingetreten sei und wem somit das Sondernutzungsrecht zustehe. Gegen diese Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II.1. Das Rechtsmittel ist statthaft (§ 78 Satz 1 GBO), nicht an eine Frist gebunden und auch im Übrigen verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden (§ 80 Abs. 1 Sätze 1 und 3, Abs. 3, § 71 Abs. 1 GBO).

2. Die weitere Beschwerde ist begründet. Die Entscheidungen des Grundbuchamtes und des LG halten der rechtlichen Nachprüfung (§ 78 Satz 1 GBO, § 546 ZPO) nicht stand. Entgegen der Ansicht des Grundbuchamtes und der Kammer ergibt sich aus der Bedingtheit des Sondernutzungsrechts kein Eintragungshindernis.

Im Einzelnen gilt Folgendes:

a) Gegenstand eines "Sondernutzungsrechts" ist das alleinige Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers an einem Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss des Rechts der übrigen Miteigentümer auf Mitgebrauch nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG. Begründet wird das Sondernutzungsrecht entweder durch eine schuldrechtliche Vereinbarung der Eigentümer nach §§ 5 Abs. 4, 10 Abs 2 WEG oder - wie vorliegend - durch den teilenden Alleineigentümer bei der Vorratsteilung nach §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG. Das Sondernutzungsrecht besteht damit aus einer "positiven Komponente" - dem alleinigen Nutzungsrecht eines Miteigentümers - und einer "negativen Komponente" - dem Ausschluss aller übrigen Miteigentümer von der Nutzung. Hat der teilende Eigentümer die "negative Komponente" bei der Teilungserklärung bereits verwirklicht, so bedarf die erst später vorgenommene Realisierung der "positiven Komponente" - also die Zuweisung des Sondernutzungsrechts zu einem bestimmten Miteigentümer - nicht mehr der materiell-rechtlichen Zustimmung und auch nicht mehr der grundbuchrechtlichen Bewilligung der übrigen Miteigentümer (OLG Frankfurt, FGPrax 1997, 221; KG Berlin, ZMR 2007, 384; vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1986, 93 für den Fall des lediglich aufschiebend bedingten Ausschlusses von dem Mitbenutzungsrecht).

Hier haben die Beteiligten das mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 verbundene Sondernutzungsrecht (Benutzung der Garage) - wenn auch auflösend bedingt - in der Teilungserklärung bereits sowohl hinsichtlich der negativen als auch hinsichtlich der positiven Komponente begründet. Einer Bewilligung der übrigen Wohnungseigentümer zur Eintragung des Sondernutzungsrechts bedarf es deshalb entgegen der in einer Hilfsbegründung de...