OLG Zweibrücken Beschluss vom 06.10.1987 - 3 W 99/87

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Spielsalon bei Zweckbestimmung "Laden"

Verfahrensgang

LG Frankenthal (Pfalz) (Entscheidung vom 17.07.1987; Aktenzeichen 1 T 232/87)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Beteiligte zu 1) hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

3. Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 30.000,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Für die Nutzung des im Erdgeschoß der im Beschlußeingang bezeichneten Wohnanlage gelegenen Teileigentums der Beteiligten zu 1) sieht die im Grundbuch eingetragene Teilungsanordnung der ursprünglichen Alleineigentümerin des Grundbesitzes die Zweckbestimmung „Laden” vor. Nach vergeblichen Bemühungen um die Vermietung der Räume als Ladengeschäft schloß die Beteiligte zu 1) mit der Firma … … einen Mietvertrag über die Benutzung der Räume als Spielsalon ab. Auf Antrag der Beteiligten zu 2) wurde der Beteiligten zu 1) durch das Amtsgericht untersagt, ihr Teileigentum als Spielsalon zu nutzen. Die hiergegen gerichteten Rechtsmittel wurden vom Landgericht und vom Oberlandesgericht zurückgewiesen (Senat NJW RR 1987, 464 = MDR 1987, 410 = Rpfleger 1987, 198 = ZMR 1987, 187).

Mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 20. März 1987 hat die Beteiligte zu 1) daraufhin beantragt, sämtliche anderen Miteigentümer zu verurteilen, einzuwilligen, daß sie ihren Laden als Spielsalon innerhalb der Zeiten des Ladenschlußgesetzes nutzen und diese Nutzung der Firma … gestatten kann. Zur Begründung ihres Antrags hat sie im wesentlichen darauf abgestellt, daß der geplante Spielsalon ein gehobenes Niveau erhalten solle, von dem keine Lärmbelästigungen ausgingen; überdies solle er nur in den durch das Ladenschlußgesetz geregelten Zeiten geöffnet werden; außerdem sei geplant, in dem Spielsalon auch Geräte zu verkaufen. Da sie auf die Einnahmen aus diesem Teileigentum dringend angewiesen sei, jedoch einen anderen Mieter nicht finden könne, müsse ihr der beabsichtigte Betrieb eines Spielsalons nach Treu und Glauben gestattet werden. Die Versagung der Zustimmung sei schikanös, zumal die Wohnungseigentümer es der Beteiligten zu 14) gestattet hätten, ihr Teileigentum an die Firma L zum Betrieb eines Spielsalons bis Herbst 1987 zu vermieten.

Das Amtsgericht hat den Antrag abgelehnt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde hat das Landgericht mit der angefochtenen Entscheidung zurückgewiesen. Es hat im wesentlichen ausgeführt, ein Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung stehe der Beteiligten zu 1) nicht zu. Der Betrieb eines Spielsalons sei, auch in der beabsichtigten Form und innerhalb den gesetzlichen Ladenschlußzeiten, störend und werte die Wohnanlage ab. Auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben müßten die übrigen Wohnungseigentümer der begehrten Änderung der Teilungserklärung nicht zustimmen.

Mit der hiergegen gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1) ihren Antrag weiter. Sie wiederholt im wesentlichen ihr früheres Vorbringen und trägt darüber hinaus vor der Begriff „Laden” sei erstmals in der Teilungserklärung enthalten; in den zugrundeliegenden Verträgen seien die Begriffe „Geschäftsräume, Raumeinheit, Gewerberaum, Nutzfläche bzw. Gewerbefläche” verwendet worden. Es sei unbillig, wenn die übrigen Wohnungseigentümer einer derartigen Nutzung nunmehr ihre Zustimmung versagten.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde begegnet in verfahrensrechtlicher Hinsicht keinen Bedenken (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 21, 22, 27 und 29 FGG). In der Sache bleibt das Rechtsmittel jedoch ohne Erfolg, da die angefochtene Entscheidung nicht auf einer Verletzung des Gesetzes beruht (§ 27 FGG).

1. Das Landgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß der Antrag der Beteiligten zu 1), die übrigen Wohnungseigentümer zu verurteilen, in die Nutzung ihres als „Laden” bezeichneten Teileigentums als Spielsalon mit Automatenvertrieb innerhalb der Zeiten des Ladenschlußgesetzes einzuwilligen, die Feststellung voraussetzt, daß die in der Teilungserklärung enthaltene Zweckbestimmung die beabsichtigte Nutzung nicht ermöglicht. Andernfalls wäre die begehrte Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage nicht erforderlich.

Die Vorinstanzen sind zutreffend davon ausgegangen, daß die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung „Laden” die von der Beteiligten beabsichtigte Nutzung der Räume ausschließt. Wie der Senat bereits in seiner die Beteiligten betreffenden Entscheidung vom 9. Januar 1987 (aaO) ausgeführt hat, ist die in § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung enthaltene und im Wege zulässiger Bezugnahme in das Grundbuch eingetragene Zweckbestimmung nach den für Grundbucheintragungen geltenden Grundsätzen auszulegen. Abzustellen ist demnach allein auf den Wortlaut und den Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (Senat aaO m.w.N.). Unerheblich ist demgegenüber, w...