Entscheidungsstichwort (Thema)
Bestimmtheit einer Rückauflassungsvormerkung
Leitsatz (amtlich)
Eine Vormerkung, die den Rückübereignungsanspruch des Veräußerers eines Grundstückes für den Fall sichern soll, dass der Erwerber bis zur Bebauung des Grundstückes seiner Verkehrssicherungspflicht (Straßenreinigungs-, Mäh- und Streupflicht) nicht nachkommt, kann im Grundbuch eingetragen werden.
Der bei Übertragung des Eigentums an einem Grundstück vorbehaltene Anspruch auf Rückübertragung für den Fall, dass der Erwerber das Grundstück bis zur Bebauung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand hält, ist mangels Bestimmbarkeit nicht vormerkungsfähig.
Verfahrensgang
LG Koblenz (Beschluss vom 08.09.2004; Aktenzeichen 2 T 638/04) |
Tenor
I. Die Zwischenverfügung des AG Westerburg vom 6.8.2004 und der angefochtene Beschluss des LG Koblenz werden insoweit aufgehoben, als die Vorinstanzen Bedenken gegen die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Rückübereignungsanspruches der Beteiligten zu 1) für den Fall haben, dass die Beteiligten zu 2) bis zur Bebauung des Grundstückes ihrer Verkehrssicherungspflicht (Straßenreinigungs-, Mäh- und Streupflicht) nicht nachkommen.
Insoweit wird das Grundbuchamt angewiesen, von seinen Bedenken Abstand zu nehmen.
Im Übrigen werden die Beschwerden kostenpflichtig zurückgewiesen.
II. Die weiter gehenden weiteren Beschwerden werden kostenpflichtig zurückgewiesen.
III. Der Geschäftswert des die Zurückweisung betreffenden Teils beider Rechtsmittel wird auf bis zu 1.000 Euro festgesetzt.
Gründe
I. Mit notariellem Vertrag vom 23.6.2004 verkaufte die Beteiligte zu 1) den im Rubrum näher bezeichneten Grundbesitz an die Beteiligten zu 2) mit der Auflage, auf dem Grundstück innerhalb einer Frist von drei Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung, ein bezugsfertiges Wohnhaus zu errichten (§ 4 Nr. 2a des Vertrages) und das Kaufgrundstück auch bis zur Bebauung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten und ihrer Verkehrssicherungspflicht (Straßenreinigungs-, Mäh- und Streupflicht) nachzukommen (§ 4 Nr. 2b des Vertrages). In § 4 Nr. 3 des Vertrages vereinbarten die Beteiligten, dass der Veräußerer das Recht hat, die sofortige Rückübertragung des Kaufobjektes auf sich zu verlangen, wenn der Käufer die eingegangenen Verpflichtungen nicht erfüllt. Zur Sicherung des Rückübertragungsanspruches bewilligten und beantragten die Beteiligten in § 5 Nr. 1 des Vertrages die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung. Mit Schreiben vom 4.8.2004 beantragte der Verfahrensbevollmächtige der Beteiligten u.a. die Umschreibung des Grundbesitzes und die Eintragung der Rückauflassungsvormerkung. Letzteres hat das Grundbuchamt mit Schreiben vom 6.8.2004 mit der Begründung beanstandet, der in § 4 Nr. 2b des notariellen Vertrages vereinbarte Rückübertragungsfall sei nicht hinreichend bestimmt und daher nicht eintragungsfähig. Es sei offen, wie sich ein "ordnungsgemäßer Zustand" des Grundstückes darstellen und in welchem Umfang eine Straßenreinigungs-, Mäh- und Streupflicht bestehen solle. Hiergegen haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt, die beim LG ohne Erfolg geblieben ist. Zur Begründung hat die Kammer ausgeführt, die unter § 4 Nr. 2b des notariellen Kaufvertrages gewählte Formulierung entspreche nicht dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz, wonach der vorgemerkte Anspruch nach Inhalt und Gegenstand genügend bestimmt oder bestimmbar sein müsse. Die gewählte Formulierung gewährleiste keine objektive Nachprüfbarkeit. Für den Begriff des "ordnungsgemäßen Zustandes" des Grundstückes sei weder eine abstrakte Definition ersichtlich, noch gebe es eine vielfältige Kasuistik der Instanzgerichte. Auch wenn der darüber hinaus verwandte Begriff der "Verkehrsicherungspflichten" grundsätzlich den Anforderungen des BGH an den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz gerecht werde, werde dieser Begriff durch den Klammerzusatz "Straßenreinigungs-, Mäh- und Streupflicht konkretisiert, wobei hier lediglich das Fragment der "Streupflicht" infolge richterlicher Konkretisierung ausreichend bestimmt sei. Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten weitere Beschwerde eingelegt.
II. Die weiteren Beschwerden sind gem. § 79 GBO statthaft und auch sonst verfahrensrechtlich nicht zu beanstanden, § 80 Abs. 1 S. 1 und 3 GBO. Zu ihrer Einlegung bedarf es nach § 80 Abs. 1 S. 3 GBO nicht der Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes, wenn sie - wie hier - durch den Urkundsnotar eingelegt worden sind. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) und 2) ergibt sich bereits aus der Erfolglosigkeit ihrer Erstbeschwerden (BGH v. 3.2.1994 - V ZB 31/93, MDR 1994, 478 = NJW 1994, 1158; OLG Zweibrücken, Beschl. v. 25.3.2004 - 3 W 237/03).
In der Sache führen die Rechtsmittel im tenorierten Umfang zum Erfolg.
Zutreffend haben die Vorinstanzen darauf abgestellt, dass der Rückübertragungsanspruch als künftiger und bedingter Anspruch nur dann durch eine Vormerkung gesichert werden kann, wenn er nach seinem Inhalt genügend bestimmt oder bestimmbar ...