Entscheidungsstichwort (Thema)
Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel
Leitsatz (amtlich)
Scheidet ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen, es sei denn, die Jahresabrechnung war bis zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung auf den Zeitpunkt des Ausscheidens verpflichtet.
Normenkette
WEG § 28 Abs. 3, § 43 Abs. 1 Nr. 4, § 45 Abs. 1; BGB §§ 259, 666, 675
Verfahrensgang
LG Koblenz (Beschluss vom 03.07.2006; Aktenzeichen 2 T 12/06) |
AG Diez (Aktenzeichen 10 UR II 244/05.WEG) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
II. Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde haben die Beteiligten zu 1) und 2) zu tragen.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
III. Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 16.872,67 EUR festgesetzt.
Gründe
Die sofortige weitere Beschwerde ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 45 Abs. 1 WEG, §§ 29 Abs. 1, 2 und 4, 27, 22 Abs. 1 FGG).
In der Sache führt das Rechtsmittel jedoch nicht zum Erfolg. Die Entscheidung der Kammer beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§ 27 Abs. 1 FGG, § 546 ZPO).
Die Kammer hat die Zurückweisung der Anfechtungsanträge betreffend die zu TOP 4, TOP 5 und TOP 8 gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu Recht als unbegründet erachtet.
Der zu TOP 4 gefasste Beschluss, wonach der Beteiligte zu 17) als neuer Verwalter die Jahresabrechnung 2004 erstellen soll, verstößt nicht gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn zur Erstellung der Jahresabrechnung ist grundsätzlich derjenige verpflichtet, der bei Fälligkeit der Abrechnung Verwalter ist. Scheidet demnach ein Verwalter während oder zum Ende eines Wirtschaftsjahres aus, so hat daher grundsätzlich der neue Verwalter die Abrechnung für dieses Wirtschaftsjahr zu erstellen (vgl. Senat, etwa Beschl. v. 4.10.1990 - 3 W 69/90; v. 8.4.2005 - 3 W 223/04; BayObLG WUM 1995, 341 mit Hinweis auf BayObLGZ 1979, 30 [33]; OLG Hamm NJW-RR 1993, 847 ff.; OLG Celle ZMR 2005, 718 f.; OLG Düsseldorf ZMR 2001, 275 ff.; OLG Köln WE 1986, 18; OLG Hamburg WE 1987, 83), es sei denn, die Jahresabrechnung war zum Zeitpunkt des Verwalterwechsels bereits fällig. Der ausgeschiedene Verwalter bleibt demgegenüber zur Rechnungslegung (§§ 675, 666 BGB) auf den Zeitpunkt seines Ausscheidens verpflichtet. Den Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt § 259 BGB.
Ausgehend von dieser herrschenden Rechtsprechung hat das LG zutreffend ausgeführt, dass die Verpflichtung des Verwalters aus § 28 Abs. 3 WEG zur Vorlage der Abrechnung zu dem Zeitpunkt, als die Beteiligte zu 18) als Verwalterin ausgeschieden war, noch nicht fällig war. Denn die Jahresabrechnung ist nicht bereits mit dem Ablauf der Abrechnungsperiode, sondern erst nach Ablauf einer angemessenen Frist fällig, die in der Regel drei Monate, höchstens jedoch sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres endet (vgl. hierzu etwa OLG Celle a.a.O. und BayObLG WE 1991, 223). Nach der vorstehend dargelegten und auch vom Senat geteilten überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur trifft demnach die Abrechnungspflicht denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung dieser Pflicht das Verwalteramt innehatte. Ausgehend von der dem Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung regelmäßig einzuräumenden Frist von drei Monaten hat das LG den zu TOP 4 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer zu Recht nicht beanstandet.
Die hiergegen im Verfahren der weiteren Beschwerde erhobenen Einwände verhelfen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) und 2) ist es auch durchaus nicht ins Belieben der Verwaltungen gestellt, zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung fällig ist. Diese ist auf der Grundlage des § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres, jedoch - wie bereits ausgeführt - mit der Einräumung einer angemessenen Frist zu erstellen. Entscheidend ist damit lediglich, wer zum Zeitpunkt des Eintrittes der Fälligkeit Verwalter war. Dies gilt gleichermaßen für den Fall, dass der Verwalter mit Ablauf des Kalenderjahres ausscheidet, als auch für den Fall, dass er im Laufe des folgenden Jahres sein Amt beendet (vgl. OLG Celle a.a.O. für die Beendigung des Verwalteramtes zum 1.8.; BayObLG WUM a.a.O. für das Ausscheiden während eines Wirtschaftsjahres; OLG Hamm NJW-RR a.a.O. zum Ausscheiden des Verwalters "im Laufe eines Kalenderjahres").
Von diesem dreimonatigen Zeitraum ist hier auszugehen, da nach den Feststellungen der Vorinstanz und auch nach dem Vorbringen der Beteiligten ein anderer Fälligkeitszeitpunkt weder in der Teilungserklärung noch in der Gemeinschaftsordnung oder in einem Beschluss der Eigentümer festgelegt worden ist.
Das LG hat auch das Begehren auf Ungültigerklärung der zu TOP 5 und 8 gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentüm...