OLG Zweibrücken Beschluss vom 16.12.1986 - 3 W 174/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Umschreibung des im Wohnungsgrundbuch von Heidesheim Blatt 5077 verzeichneten 14,56/100 Miteigentumsanteils an dem Grundstück Flur 11 Nr. 396, Gebäude- und Freifläche, … groß 731 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1/3 bezeichneten Einheit –Wohnung, Keller, Abstellplatz-

Verfahrensgang

LG Mainz (Beschluss vom 14.08.1986; Aktenzeichen 8 T 121/86)

Tenor

1. Der Beschluß der 8. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 14. August 1986, die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts-Grundbuchamt-Mainz vom 21. November 1985 sowie die Nichtabhilfeentscheidung des Grundbuchrichters des Amtsgerichts Mainz vom 6. Juni 1986 werden aufgehoben.

2. Das Verfahren wird zur erneuten Sachbehandlung und Entscheidung an das Amtsgericht-Grundbuchamt-Mainz zurückverwiesen.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten zu 1) sind Eigentümer des im Beschlußeingang bezeichneten Miteigentumsanteils. Diesen haben sie mit notariellem Vertrag vom, 29. August 1985 (UR Nr. 7605 für 1985 des Notars … in …) an die Beteiligten zu 2) veräußert und aufgelassen. Im Auftrag der Beteiligten beantragte der Notar mit Schreiben vom 13. November 1985 die Umschreibung des Objekts auf die Beteiligten zu 2). Diesem Antrag fügte er eine notariell beglaubigte Erklärung aller übrigen Wohnungseigentümer der Anlage bei.

Nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung bedarf die Veräußerung eines Miteigentumsanteils –von hier nicht gegebenen Ausnahmefällen abgesehen– der Zustimmung des Verwalters. Darin sah die Grundbuchrechtspflegerin des Amtsgerichts Mainz ein Eintragungshindernis und gab den Beteiligten mit Zwischenverfügung vom 21. November 1985 auf, das Hindernis zu beheben. Hiergegen haben die Beteiligten mit der Begründung Erinnerung eingelegt, ein Verwalter sei für die Wohnanlage noch gar nicht bestellt, seine Zustimmung durch diejenige der Wohnungseigentümergemeinschaft im übrigen ersetzt. Rechtspflegerin und Grundbuchrichter haben der Erinnerung nicht abgeholfen. Die Zivilkammer hat die Beschwerde zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

Entscheidungsgründe

II.

Das zulässige Rechtsmittel (§§ 78, 80 Abs. 1 Satz 1 und 3, 15 GBO) hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der Vorentscheidungen. Diese beruhen auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 78 GBO, 550 ZPO), denn das von den Vorinstanzen angenommene Eintragungshindernis besteht nicht.

1) Die Vorinstanzen nehmen an, die Zustimmung aller Miteigentümer könne die nach der Teilungserklärung vorgeschriebene Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Miteigentumsanteils nicht ersetzen. Für das Grundbuchamt sei allein die im Grundbuch eingetragene Kompetenzverteilung maßgebend, da das Grundbuchamt nicht prüfen könne, ob tatsächlich kein Verwalter bestellt sei. Zwar könne die Wohnungseigentümerversammlung den Verwalter intern anweisen, von seiner Zustimmungsbefugnis in einem bestimmten Sinne Gebrauch zu machen. Nach außen, dem Grundbuchamt gegenüber, könne die Zustimmung aber nur vom Verwalter erklärt werden, wenn die Teilungserklärung –wie im vorliegenden Falle– ein Veräußerungshindernis dieses Inhalts aufstelle. Die Wohnungseigentümer müßten deshalb einen Verwalter bestellen bzw. gemäß § 26 Abs. 3 WEG bestellen lassen oder die Teilungserklärung ändern.

2) Diese Auffassung überspannt den das Grundbuchrecht beherrschenden Grundsatz der Formstrenge. Die in grundbuchmäßiger Form nachgewiesene (§ 29 GBO) Zustimmung aller Wohnungseigentümer ersetzt den Nachweis der nach der Teilungserklärung erforderlichen Zustimmung des Verwalters jedenfalls dann, wenn –wie vom Landgericht für den vorliegenden Fall festgestellt– ein Verwalter (noch) nicht vorhanden ist.

Wie das Landgericht im Ansatz zutreffend ausführt, nimmt der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Ausübung seiner Zustimmungsbefugnis kein eigenes Recht, sondern ein solches der Wohnungseigentümer wahr, als deren Treuhänder und mittelbarer Vertreter er handelt (BayObLGZ 1980, 29; OLG Köln OLGZ 1984, 162, 163; Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 5. Aufl., § 12 Rnr. 21; Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 12 Rnr. 5; Augustin in BGB-RGRK, 12. Aufl., § 12 WEG Rnr. 9; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, Rnr. 196). Übertragen die Wohnungseigentümer die in erster Linie ihnen zukommende Zustimmungsbefugnis auf einen Dritten, etwa den Verwalter, so begeben sie sich damit nicht ihres Zustimmungsrechts; sie bleiben vielmehr befugt, selbst eine –auch für den Verwalter bindende– Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung eines Miteigentumsanteils zu treffen (BayObLG, OLG Köln, Pick, Weitnauer, Augustin und Müller, jew. aaO), Denn das Zustimmungserfordernis dient allein dem Schutz der Wohnungseigentümer gegen das Eindringen persönlich oder finanziell unzuverlässiger oder sonst unerwünschter Personen und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber (BGH NJW 1962, 1613, 1614; BayObLGZ 1977, 40, 42; 1980, 29, 34; Weitn...