Ordnungsmäßige Verwaltung (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 19 Abs. 1 WEG). Allgemein fallen unter die ordnungsmäßige Verwaltung Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung und normale Nutzung des Wohnungseigentums gerichtet sind.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 18 Abs. 2 und § 19  WEG.

BGH, Urteil v. 10.11.2023, V ZR 51/23: Soweit die materielle Rechtskraft eines beschlussersetzenden Gestaltungsurteils reicht, kann eine auf tatsächliche Umstände gestützte Neuregelung durch Zweitbeschluss der Wohnungseigentümer nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn sich die tatsächlichen Umstände nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung im Vorprozess verändert haben.

LG Karlsruhe, Urteil v. 1.9.2023, 11 S 167/20: Die Anfechtung eines Negativbeschlusses ist erfolgreich, wenn die ablehnende Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Dies ist der Fall, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer hinsichtlich des begehrten Beschlussinhalts auf Null reduziert ist.

AG Hildesheim, Urteil v. 15.6.2023, 127 C 10/22: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört die Pflicht der GdWE, öffentlich-rechtliche Vorschriften einzuhalten, insbesondere die Beachtung der Vorschriften des Bauordnungsrechts. Wenn bereits der Anbau baurechtswidrig ist, stellen auch Sanierungsmaßnahmen den Anbau betreffend einen Verstoß gegen das öffentliche Baurecht dar und widersprechen somit ordnungsmäßiger Verwaltung.

AG Kassel, Urteil v. 24.10.2019, 800 C 2005/19: Ein Beschluss, nach dem ein 87-jähriger Wohnungseigentümer zum Rückbau eines Treppenlifts im gemeinschaftlichen Treppenhaus verpflichtet wird, dessen Einbau gestattet worden war, um der mittlerweile verstorbenen Ehefrau dieses Miteigentümers den notwendigen barrierefreien Zugang zu den Räumen des Sondereigentums zu ermöglichen, verstößt gegen Treu und Glauben.

LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 26.9.2019, 2-09 S 42/19: Liegt bei einer Beschlussfassung nur 1 Angebot vor, ist es ordnungsmäßig, dem Verwalter aufzugeben, 2 weitere Angebote einzuholen und dem dann kostengünstigsten Anbieter den Auftrag zu erteilen.

BGH, Urteil v. 20.9.2019, V ZR 258/18: Der Begriff der Verwaltung i. S. v. § 21 WEG a. F. / § 19 WEG n. F. ist weit zu verstehen und umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können. Solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden. Allerdings müssen auch Beschlüsse dieser Art ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Daran wird es regelmäßig fehlen, wenn schon bei der Beschlussfassung absehbar ist, dass einzelne Wohnungseigentümer an der späteren Umsetzung nicht mitwirken werden und hierzu zweifelsfrei auch nicht (ausnahmsweise) verpflichtet sind, die mit der Vorbereitungsmaßnahme verbundenen Kosten also aller Voraussicht nach vergeblich aufgewendet werden.

LG Itzehoe, Beschluss v. 19.8.2019, 11S 64/18: Bevor die Wohnungseigentümer entscheiden, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Verbraucherkreditvertrag schließt, müssen mehrere Angebote eingeholt werden.

AG Dortmund, Urteil v. 15.8.2019, 514 C 27/19: Der Beschluss über eine Liquiditätssonderumlage infolge von Hausgeldrückständen entspricht keiner ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die fehlenden Mittel anderweitig aufgebracht werden können.

AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 9.8.2019, 980b C 1/19: Selbst wenn die Wohnungseigentümer einen Zweck verfolgen, der eine Videoüberwachung an sich rechtfertigt, berechtigt sie dieser Zweck nicht dazu, die Videoüberwachung in beliebigem Umfang und zu beliebigen Bedingungen durchzuführen.

AG Duisburg-Ruhrort, Urteil v. 25.7.2019, 28 C 27/18: Zusatzkosten des Verwalters wegen Nichtteilnahme eines Wohnungseigentümers am Lastschriftverfahren können per Beschluss dem Verursacher auferlegt werden.

AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 10.7.2019, 539 C 30/18: Bei der Prüfung, ob ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist auf die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zugrunde liegenden Verhältnisse bzw. Erkenntnisse der Wohnungseigentümer abzustellen.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 14.3.2019, 2-13 S 94/18: Ein Wohnungseigentümer darf auf dem Treppenabsatz im Treppenhaus grundsätzlich Pflanzen sowie dazugehörig Töpfe bzw. Metallständer für Töpfe und andere Dekorationsgegenstände aufstellen. Denn bei der Dekoration des Treppenhauses handelt es sich um ein sozialadäquates und grundsätzlich nicht beeinträchtigendes Verhalten.

LG Dortmu...