Ortsübliche Vergleichsmiete: Begriff und Ermittlung durch Sachverständigengutachten – Schnelleinstieg

Leitsatz

Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist (Bestätigung des Senatsurteils v. 6.7.2005, VIII ZR 322/04, NZM 2005 S. 660).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 558 Abs. 1 Satz 1

Kommentar

Die Entscheidung betrifft ein Mieterhöhungsverlangen für eine in Görlitz gelegene Wohnung. Die Grundmiete betrug 234,32 EUR (3,33 EUR/qm). In der Gemeinde besteht kein Mietspiegel. Der Vermieter hatte das Mieterhöhungsverlangen unter Angabe von drei Vergleichswohnungen begründet. Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten über die Höhe der ortsüblichen Miete eingeholt. In dem Sachverständigengutachten wird die ortsübliche Miete auf der Basis von 19 Vergleichswohnungen mit einer Spanne von 3,35 EUR bis 3,59 EUR je qm ausgewiesen. Den qualitativen Abweichungen der Vergleichsobjekte von der Bezugswohnung hat die Sachverständige durch Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen. Das Amtsgericht hat die Ansicht vertreten, dass die Mieterhöhung bis zum Mittelwert der Spanne (3,47 EUR/qm) begründet sei.

Nach Meinung des BGH ist die Mieterhöhung bis zum Oberwert der Spanne (3,59 EUR/qm) begründet. Dies folgt aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete "bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete" verlangen. Der BGH führt hierzu aus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete kein punktueller Wert ist. Vielmehr wird die ortsübliche Miete aus einer Vielzahl üblicher Mieten in Form einer Preisspanne gebildet. Wesentlich ist dabei, dass auch der obere Spannenwert Teil der ortsüblichen Miete ist mit der weiteren Folge, dass der Vermieter Anspruch auf diese Miete hat.

Die Entscheidung enthält außerdem wichtige Hinweise für die Anforderungen an das Gutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete.

1. Ein Gutachten über die ortsübliche Miete kann auf der Basis von Vergleichswohnungen erstellt werden. Im Entscheidungsfall hatte die Sachverständige 19 Vergleichswohnungen aus demselben Stadtteil herangezogen. Dabei handelte es sich teils um Neuvermietungen, teils um Bestandsmieten. Ein auf dieser Datengrundlage erstelltes Gutachten ist hinreichend aussagekräftig.
2. Soweit die Vergleichswohnungen in einzelnen Kriterien nicht mit der Bezugswohnung übereinstimmen, kann (und muss) diesem Umstand durch Zu- und Abschläge (Anpassungsfaktoren) Rechnung getragen werden.
3. Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Sachverständige die Vergleichswohnungen ausschließlich durch Befragung von Vermietern ermittelt.
4. Der Sachverständige ist nicht gehalten, eine für die Wohnung zutreffende Miete in Form eines exakten Betrags zu ermitteln. Es genügt, wenn die ortsübliche Miete in Form einer Spanne ausgewiesen wird.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 30/09, NJW 2010 S. 149 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 3/2010 Anm. 3