Parteiwechsel / 1 Mieterwechsel

Der Mieterwechsel kann in unterschiedlicher Weise vollzogen werden. Zum einen können die bisherigen Parteien ihr Mietverhältnis beenden; sodann kann der Vermieter mit dem Nachfolger ein neues Mietverhältnis zu den Bedingungen des bisherigen begründen. Zum anderen kann der Mieterwechsel durch drei- oder zweiseitigen Vertrag vollzogen werden. Ein solches Rechtsgeschäft wird als Vertragsübernahme bezeichnet.

1.1 Mieterwechsel durch vertragliche Neugestaltung

Bei dieser Form des Mieterwechsels wird der Vertrag mit dem Altmieter durch Vereinbarung aufgehoben und ein neues Vertragsverhältnis mit dem Neumieter begründet.

Wichtig

Formlose Vertragsaufhebung

Die Vertragsaufhebung ist formlos möglich.

Der Vertrag mit dem Neumieter bedarf beim befristeten Mietvertrag der Schriftform, wenn die Vertragszeit die Dauer eines Jahres überschreitet.

1.2 Mieterwechsel durch dreiseitigen Vertrag

1.2.1 Voraussetzung und Rechtsfolgen

Soll der Neumieter in einen bestehenden Vertrag eintreten, kann diese Rechtsfolge durch eine vertragliche Regelung herbeigeführt werden, an der der Vermieter, der Altmieter und der Neumieter mitwirken. In diesem dreiseitigen Vertrag kann vereinbart werden, dass der Altmieter aus dem Vertrag ausscheidet und der Neumieter an dessen Stelle in den Vertrag eintritt. Hinsichtlich der Haftung der Mieter für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis gilt in der Regel, dass der Altmieter weiterhin für die bis zu seinem Ausscheiden entstandenen Verbindlichkeiten haftet (z. B. rückständige Miete, Schadensersatzansprüche).

Achtung

Befreiender Schuldnerwechsel ist schriftlich zu vereinbaren

Eine weitergehende Haftung des neuen Mieters für die bereits fälligen Verbindlichkeiten seines Vorgängers bedarf der ausdrücklichen Vereinbarung. In diesem Fall spricht man von einem befreienden Schuldnerwechsel.

Dieser hat zur Folge, dass der bisherige Mieter frei wird. Der befreiende Schuldnerwechsel muss vereinbart werden.^[1]

[1] § 414 BGB.

1.2.2 Schriftform bei langfristigen Verträgen

Ist der Mietvertrag befristet und beträgt dessen Laufzeit mehr als ein Jahr, bedarf der Vertrag über den Mieterwechsel der Schriftform.^[1] Wird der Mieterwechsel auf einer gesonderten Urkunde vereinbart, so ist die Schriftform nur gewahrt, wenn sich aus der Vertragsgestaltung die Zusammengehörigkeit des betreffenden Vertrags mit der Mietvertragsurkunde zweifelsfrei ergibt.^[2]

Zur Herstellung der Urkundeneinheit stehen im Wesentlichen 2 Methoden zur Verfügung.

1. Körperliche Verbindung der Urkunde

   Zum einen kann die Urkunde über den Mieterwechsel mit der Mietvertragsurkunde körperlich verbunden werden. Erforderlich ist insoweit, dass die beiden Urkunden eine Einheit bilden, sodass entweder die Auflösung der Verbindung nur mit teilweiser Substanzzerstörung möglich ist

   Praxis-Beispiel

   Klebe- oder Bindetechnik

   Heften mit Faden, Anleimen; spezielle Klebe- oder Bindetechnik

   oder die körperliche Verbindung als dauernd gewollt erkennbar ist und ihre Lösung Gewaltanwendung erfordert.

   Praxis-Beispiel

   Hefttechnik

   Heften mit Heftmaschinen, Heftklammern

   Es genügt nicht, wenn das einzelne Schriftstück so beigefügt ist, dass es von den übrigen jederzeit getrennt werden kann. Es kommt nicht auf die größere oder geringere Festigkeit der Verbindung an, sondern darauf, ob die Verbindung den Willen ersehen lässt, dass die Schriftstücke eine Einheit bilden sollen, wie dies durch das Heften mit einer Heftmaschine bewirkt wird.^[3]

2. Gedankliche Verbindung der Urkunde

   Zum anderen kann die Zusammengehörigkeit der beiden Urkunden anstelle einer körperlichen Verbindung nach der sog. Auflockerungsrechtsprechung durch eine gedankliche Verbindung hergestellt werden.

   Praxis-Beispiel

   Seitenzählung, Nummerierung, Gestaltung des Textes

   Danach genügt es, wenn sich die Zusammengehörigkeit mehrerer Urkunden oder mehrerer Blätter "aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher graphischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt".^[4]

Bei einem Mieterwechsel ist erforderlich, dass sich aus der Vereinbarung ergibt, in welchen konkreten Mietvertrag der Neumieter eintreten soll. Erforderlich sind konkrete Angaben

• zum Mietobjekt,
• den ursprünglichen Mietvertragsparteien und
• zum Datum des Vertrags.^[5]

[1] § 550 BGB; BGH, Urteil v. 29.11.1978, VIII ZR 263/77; Urteil v. 16.2.2005, XII ZR 162/01; Urteil v. 30.1.2013, XII ZR 38/12.

[2] BGH, Urteil v. 30.1.2013, XII ZR 38/12.

[3] BGHZ 40 S. 255.

[4] BGH, Urteil v. 24.9.1997, XII ZR 234/95; Urteil v. 7.7.1999, XII ZR 15/97; Urteil v. 5.7.2000, XII ZR 70/98; Urteil v. 7.5.2008, XII ZR 69/06.

[5] BGH, Urteil v. 30.1.2013, XII ZR 38/12.

1.3 Mieterwechsel durch zweiseitigen Vertrag

Nach dem Prinzip der Vertragsfreiheit kann ein Mieterwechsel auch dergestalt erfolgen, dass der Wechsel zwischen 2 Beteiligten vereinbart wird und der 3. Beteiligte zustimmt. Deshalb kommt ein Mieterwechsel zustande,

• wenn der Wechsel zwischen dem Vermieter und dem Altmieter vereinbart wird und der Neumieter dieser Vereinbarung zustimmt^[1];
• wenn der Altmieter und der Neumieter den Mieterwechsel vereinbaren und der Vermieter zustimmt^[2] oder
• wenn sich der Vermieter mit dem Neumieter über den Mieterwechsel einigt...