3.1 Personen-Handelsgesellschaften (OHG, KG)
Bei den Personen-Handelsgesellschaften kommt der Mietvertrag nicht mit den Gesellschaftern, sondern mit der rechtlich selbstständigen Gesellschaft zustande.[1] Zur Wahrung der Schriftform reicht es aus, wenn eine als Vermieterin auftretende Gesellschaft so klar bezeichnet ist, dass sie unzweifelhaft identifiziert werden kann. Dazu bedarf es weder einer genauen Bezeichnung der Gesellschaftsform noch der Nennung der einzelnen Gesellschafter.[2] Ein Wechsel der Gesellschafter hat auf den Mietvertrag keinen Einfluss. Wandelt sich die Rechtsform der Gesellschaft (z. B. von einer KG in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts) unter Beibehaltung der Identität der Gesellschaft, so ändert sich an den Vertragsverhältnissen nichts. Insbesondere ist hierzu die Mitwirkung des Mieters entbehrlich.[3] Wird der Mieter Mitglied der Gesellschaft, so bleiben die Vertragsbeziehungen hiervon ebenfalls unberührt.
Eine Personen-Handelsgesellschaft kann durch Beschluss der Gesellschafter in eine GmbH umgewandelt werden.[4] Das Mietverhältnis geht im Fall der Umwandlung auf die neu gegründete GmbH über. Die Zustimmung des Vermieters ist hierzu nicht erforderlich. Maßgeblich für den Übergang der Mieterrechte und -pflichten ist derjenige Zeitpunkt, zu dem die neu gegründete GmbH ins Handelsregister eingetragen wird. Mit diesem Zeitpunkt gilt die frühere OHG als aufgelöst; deren Vermögen und Verbindlichkeiten gehen auf die GmbH über.[5] Die Gesellschafter der Personenhandelsgesellschaft haften für ihre bisherigen Verbindlichkeiten, wenn sie vor Ablauf von 5 Jahren nach der Verschmelzung fällig werden und daraus Ansprüche gegen sie in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 BGB bezeichneten Art festgestellt sind (rechtskräftig festgestellte Ansprüche, Ansprüche aus vollstreckbaren Vergleichen oder vollstreckbaren Urkunden sowie Ansprüche, die durch die im Insolvenzverfahren erfolgte Feststellung vollstreckbar geworden sind) oder eine gerichtliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird.[6] Eine weitergehende Haftung kann gelten, wenn die Gesellschaft den Vermieter über die Umwandlung im Unklaren lässt und die Gesellschafter weiterhin so auftreten, als habe sich nichts geändert. In diesem Fall kann die Berufung der Gesellschafter auf die Haftungsbeschränkung rechtsmissbräuchlich sein.[7]
Scheidet ein Gesellschafter aus der OHG aus oder tritt er in eine Stellung als Kommanditist zurück, so besteht die persönliche Haftung des früheren OHG-Gesellschafters für Gesellschaftsverbindlichkeiten fort, wenn sie vor Ablauf von 5 Jahren nach dem Ausscheiden fällig geworden und daraus Ansprüche gegen ihn in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 BGB bezeichneten Art festgestellt sind oder eine gerichtliche Vollstreckungshandlung vorgenommen oder beantragt wird. Die Frist beginnt mit dem Ende des Tages, an dem das Ausscheiden in das Handelsregister des für den Sitz der Gesellschaft zuständigen Gerichts eingetragen wird. Einer Feststellung in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 BGB bedarf es nicht, soweit der Gesellschafter den Anspruch schriftlich anerkannt hat.[8]
3.2 Juristische Personen (GmbH, AG)
Juristische Personen sind rechtlich selbstständig.[1] Ein Wechsel der Gesellschafter hat auf den Mietvertrag keinen Einfluss.
Befindet sich eine juristische Person im Gründungsstadium, so kommt es darauf an, ob die Gründer den Mietvertrag im Namen der künftigen juristischen Person abschließen oder ob sie in eigenem Namen handeln. Im erstgenannten Fall kommt der Mietvertrag zunächst mit den Gründern zustande, die i. d. R. eine GbR bilden. Mit der notariellen Beurkundung des Gesellschaftsvertrags gehen die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf die juristische Person über.[2] Die Gründer scheiden aus dem Vertragsverhältnis aus. Handeln die Gründer beim Vertragsschluss im eigenen Namen, so muss nach der notariellen Beurkundung des Gesellschaftsvertrags ein Mieterwechsel vereinbart werden. Dies kann bereits im Ursprungsvertrag geschehen.
Vereinbarung eines Mieterwechsels
"Der Vermieter vermietet an die Herren A, B und C folgende Räume .... Die Mieter haben die Absicht, eine GmbH zu gründen. Die Firmengründung ist dem Vermieter schriftlich mitzuteilen. Mit dem Eingang der Mitteilung tritt die GmbH anstelle der bisherigen Mieter in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein."
Wird die GmbH nicht gegründet, so besteht das Mietverhältnis mit den im Vertrag genannten Personen. Im Fall der Gründung wird das Mietverhältnis aufgrund der Vereinbarung mit der GmbH fortgesetzt. Die Vor-GmbH ist im Prozess aktiv und passiv parteifähig.[3]
Handeln die Gründer sowohl im Namen der künftigen juristischen Person als auch im eigenen Namen, so kann der Gründer seine persönliche Haftung auf die Zeit vor dem Eintrag der Gesellschaft ins Handelsregister beschränken. Hierfür genügt es, wenn der Vermieter beim Vertr...
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