Person des Verwalters - "Ein-Euro-Verwalter-GmbH" allenfalls bei ausreichender Haftpflichtversicherung

Leitsatz

Die Bestellung einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft zum Verwalter ist zwar nicht nichtig, verstößt aber grundsätzlich gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen in der Regel nicht entspricht.

Fakten:

Die Wohnungseigentümer hatte vorliegend eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft nach § 5a GmbHG mit einem Stammkapital von 500 Euro zur Verwalterin bestellt. Dieser Bestellungsbeschluss wurde seitens eines Wohnungseigentümers erfolgreich angefochten. Die Richter halten die Bestellung einer haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft zum Verwalter zwar nicht für nichtig, aber grundsätzlich für nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend. Sie entspricht nämlich nicht dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Allerdings enthält das WEG keine Regelung darüber, wer Verwalter sein kann und welche subjektiven Voraussetzungen er erfüllen muss. Das Gesetz setzt weder einen Befähigungsnachweis noch andere persönliche Qualifikationen voraus.

Die haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft nach § 5a Abs. 3 GmbHG zeichnet sich dadurch aus, dass sie als existenzgründerfreundliche Variante der GmbH mit einem geringeren Stammkapital als dem für die gewöhnliche GmbH vorgeschriebenen Mindeststammkapital von 25.000 Euro gegründet werden kann. Für die Bestellung einer GmbH zur Verwalterin ist seit Langem anerkannt, dass sie trotz der beschränkten Haftung unter dem Blickwinkel der ordnungsgemäßen Verwaltung nicht zu beanstanden ist. Anders als bei der GmbH muss das Stammkapital bei der Unternehmergesellschaft lediglich mindestens einen Euro betragen. Davon, dass insoweit ausreichend Vorsorge dafür getroffen wäre, dass etwaige Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter realisiert werden können, kann daher im Regelfall keine Rede sein. Allenfalls dann, wenn besondere Umstände vorliegen, kann die Bestellung einer Unternehmergesellschaft zum Verwalter ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Als besondere Umstände kommen beispielsweise das Bestehen einer Berufshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme, die Stellung sonstiger Sicherheiten, eine freiwillige Mitgliedschaf in einem der Berufsverbände o. Ä. in Betracht.

Link zur Entscheidung

LG Karlsruhe, Urteil vom 28.06.2011, 11 S 7/10LG Karlsruhe, Urteil vom 28.6.2011 – 11 S 7/10; nicht rechtskräftig

Fazit:

Die Revision zum BGH wurde zugelassen, weil die Frage, ob die Bestellung einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) zur Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft - regelmäßig oder zumindest bei Hinzutreten weiterer Umstände - ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, von grundsätzlicher Bedeutung ist.