Pfandfreistellungsverpflichtungserklärung

Leitsatz

Es ist mit § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Satz 3 MaBV unvereinbar, die Verpflichtung der kreditgebenden Bank zur Pfandfreistellung an die Bedingung zu knüpfen, den Auftraggeber dürfe hinsichtlich der Nichtvollendung des Bauvorhabens kein Verschulden treffen. Enthält die Pfandfreistellungsverpflichtungserklärung eine solche Bedingung, muss dies nicht zwingend zu ihrer Unwirksamkeit führen. Nimmt ein Bauträgervertrag entgegen § 3 Abs. 1 Satz 5 Halbsatz 1 MaBV nicht auf die zu diesem Zeitpunkt bereits vorliegenden, zur Sicherung der Freistellung erforderlichen Erklärungen Bezug, beeinträchtigt dies nicht die Wirksamkeit des Bauträgervertrages

Normenkette

§§ 3 Abs. 1, 12 MaBV; §§ 134, 307 BGB

Das Problem

1. Der Erwerber erwirbt 2006 mit notariell beurkundetem "Bauträgerkaufvertrag" von einem Bauträger eine Eigentumswohnung zu einem Gesamtpreis von 455.988,88 EUR, von dem 13.900 EUR auf einen miterworbenen Tiefgaragenplatz entfallen. Im Vertrag ist in § 6 unter der Überschrift "Kaufpreiszahlung" Folgendes geregelt:

   Der Kaufpreis ist in den festgelegten Raten laut folgender Ziffer 3. zu bezahlen, jedoch erst, wenn die Bürgschaft nach Ziffer 2. ausgehändigt ist oder wenn der Notar dem Erwerber nach Vollzug der Teilungserklärung schriftlich bestätigt hat, dass

   1. der Vertrag rechtswirksam ist im Sinne des § 3 MaBV und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen,
   2. die Auflassungsvormerkung des Erwerbers im Grundbuch an erster Rangstelle bzw. im Rang lediglich nach Belastungen eingetragen ist, die nach diesem Vertrag bestehen bleiben dürfen oder die mit Zustimmung des Erwerbers erfolgt sind oder für die die Erklärung der Gläubigerin gemäß nachstehendem Buchstaben c) vorliegt,
   3. die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Auflassungsvormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und vom Erwerber nicht übernommen werden, oder gegebenenfalls die Rückzahlung bereits bezahlter Kaufpreisteile im Sinne des § 3 Abs. 1 MaBV gesichert ist; eine Abschrift dieser Erklärung der Grundpfandrechtsgläubiger nach § 3 Abs. 1 MaBV ist dem Erwerber auszuhändigen; dies geschieht durch Übersendung einer Abschrift, wozu der Notar hiermit angewiesen wird.

2. Die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten sind zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags in Abteilung III des Grundbuchs mit 2 Buchgrundschulden für die L.-Bank über insgesamt 27.039.000 EUR belastet. Die L.-Bank gibt am 9. Mai 2005 eine "Pfandfreistellungsverpflichtungserklärung" ab. Gegenstand der Erklärung ist ihre Verpflichtung, die einzelnen, noch zu bildenden Wohnungseigentumseinheiten/Teileigentumseinheiten aus der Pfandhaft der zu ihren Gunsten eingetragenen Buchgrundschulden zu entlassen. Für den Fall der Nichtvollendung der Baumaßnahme heißt es in der Erklärung:

   Für den Fall, dass die Baumaßnahme aus Gründen, die der Käufer nicht zu vertreten hat, nicht ordnungsgemäß vollendet werden sollte, werden wir

   1. die einzelnen, noch zu bildenden Wohnungseigentumseinheiten/Teileigentumseinheiten gegen vorbehaltlose Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Kaufvertragssumme pfandfrei stellen.
   2. Wir behalten uns aber ausdrücklich vor, anstelle der Pfandfreistellung gemäß Ziffer 3a – unter angemessener Berücksichtigung der Interessen des Käufers – die vom Käufer geleisteten Kaufpreiszahlungen maximal bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts ohne Zinsen Zug um Zug gegen Löschung der Auflassungsvormerkung des jeweiligen Käufers an diesen zurückzuzahlen.

   Sofern freizugebende Beträge durch Grundpfandrechte am Vertragsobjekt abgesichert sind, ist außerdem Voraussetzung, dass gleichzeitig die Löschung dieser Belastung erfolgt.

3. Mit Schreiben vom 22. Mai 2006 teilt der beurkundende Notar dem Erwerber mit, dass die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises nunmehr vorlägen. Diesem Schreiben liegt als Anlage die Pfandfreistellungsverpflichtungserklärung bei. Daraufhin erbringt der Erwerber die im Vertrag vorgesehenen ratenweisen Zahlungen.
4. Die Grundpfandrechte zugunsten der L.-Bank werden am 17. Oktober 2007 gelöscht. Am 25. Januar 2008 wird der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im März 2008 stellen Erwerber und Bauträger fest, dass der vom Erwerber erworbene Stellplatz mit 2 Dienstbarkeiten belastet ist. Die eine Belastung endet am 19. Dezember 2008, die andere am 27. November 2009.
5. Der Erwerber behauptet, der Bauträger habe die von ihm gezahlten Raten unter Verstoß gegen § 3 MaBV zu früh erhalten. Es lägen verschiedene Verstöße gegen die Makler- und Bauträgerverordnung vor. Wegen des Rechtsmangels im Zusammenhang mit dem Stellplatz sei keine rangrichtige Vormerkung eingetragen. Die Lastenfreistellung sei nicht korrekt. Die Baugenehmigung und Bauausführung entsprächen nicht dem Bausoll (Gründach statt Blechdach). Die Übergabe sei zu Unrecht von einer Bankbürgschaft für die letzte Rate abhängig gemacht worden. Es bestehe daher ein Anspruch auf Nutzungsersatz in Form ersparter Zinsen in Höhe der im Vertrag selbst ...