Pfandrecht (Miete) / 2 Der Pfandgegenstand

2.1 Einbringen

Das Pfandrecht entsteht mit der Einbringung der dem Mieter gehörenden Sachen in die Mieträume.

Praxis-Beispiel

Zubehörräume: Keller, Speicher, Garage, Stellplatz

Zu den Mieträumen in diesem Sinne gehören auch die mitvermieteten Zubehörräume und -flächen (Keller, Speicher, Garage, Kfz-Stellplatz).

Das Einbringen ersetzt beim Vermieterpfandrecht den ansonsten erforderlichen Besitzübergang auf den Pfandgläubiger.

Es ist erforderlich, dass die Sachen bestimmungsgemäß in die Mietsache eingebracht werden. Ein dauerhafter Verbleib ist zwar nicht erforderlich.

Praxis-Beispiel

Eingebrachte Sachen bei Ladenmiete

Sind Ladenräume gemietet, gelten auch solche Gegenstände als in die Mietsache eingebracht, die zum alsbaldigen Verkauf bestimmt sind oder die (wie die Tageseinnahmen) bei Geschäftsschluss aus den Räumen entfernt werden.

Zu den "eingebrachten Sachen" zählen nach allgemeiner Ansicht auch die regelmäßig auf dem Mietgrundstück abgestellten Kraftfahrzeuge. Voraussetzung ist lediglich, dass das Abstellen der Fahrzeuge der bestimmungsgemäßen Nutzung der Mietsache entspricht.

Praxis-Beispiel

Auf dem Grundstück abgestelltes Firmen-Kfz

Hiervon ist auszugehen, wenn ein gewerblicher Mieter seine Fahrzeuge auf dem gemieteten Betriebsgrundstück abstellt.

Teilweise wird vertreten, dass das Pfandrecht an einem Fahrzeug fortbesteht, wenn es vorübergehend vom Grundstück entfernt wird.^[1] Diese Frage ist von großer praktischer Bedeutung, wenn – wie üblich – das Fahrzeug tagsüber genutzt und während der Nachtzeit auf dem Grundstück geparkt wird. Nach der Rechtsprechung des BGH erlischt das Vermieterpfandrecht bei jedem auch nur vorübergehenden Entfernen der Sachen. Es entsteht jedes Mal neu, wenn das Fahrzeug erneut auf dem Grundstück abgestellt wird.^[2]

[1] OLG Frankfurt, ZMR 2006 S. 609; NJW-RR 2007 S. 230, 231; LG Neuruppin, NZM 2000 S. 962, 963; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, § 562a Rn. 8 ff..

[2] BGH, Urteil v. 6.12.2017, XII ZR 95/16.

2.2 Sachen

Es gilt der Sachbegriff des § 90 BGB. Zu den Sachen in diesem Sinne gehören nur körperliche Gegenstände.

Praxis-Beispiel

Körperliche Sachen

Dazu zählen auch Geldscheine und -münzen, etwa die Einnahmen aus der Tageskasse.^[1]

An Forderungen und an sonstigen Rechten kann kein Pfandrecht entstehen.

[1] Sternel, Rn. III 260.

2.2.1 Wertpapiere

Wertpapiere sind pfändbar, wenn das Recht aus dem Papier dem Recht am Papier folgt (Inhaberpapiere und solche, die durch Indossament übertragen werden können). Folgt dagegen das Recht am Papier dem Recht aus dem Papier (Namenspapiere, Legitimationspapiere, Sparbücher, Lebensversicherungspolicen), so handelt es sich um eine nicht dem Pfandrecht unterliegende Forderung.

2.2.2 Eigentum des Mieters

Die Sachen müssen im Eigentum des Mieters stehen. Nach § 1006 Abs. 1 Satz 1 BGB wird "zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache ... vermutet, dass er Eigentümer der Sache sei".

Streitig ist, ob sich der Vermieter als mittelbarer Besitzer auf § 1006 BGB berufen kann. Diese Frage wird zum Teil verneint^[1], vom BGH aber bejaht, wenn der Vermieter sein Vermieterpfandrecht gegen Dritte verteidigen will.^[2]

Die Eigentumsvermutung zugunsten des Mieters kann durch Beweis des Gegenteils widerlegt werden. Es genügt nicht, wenn Zweifel am Eigentum des Mieters bestehen; vielmehr muss der Dritte beweisen, dass dem Mieter kein Eigentum zusteht.^[3]

Ist der Mieter nur Miteigentümer, entsteht das Pfandrecht lediglich am Miteigentumsanteil.

Ist die Ehefrau des Mieters nicht Partei des Mietvertrags, so werden die ihr gehörenden Sachen vom Pfandrecht nicht erfasst. Gleiches gilt für Sachen, die im Eigentum der Kinder stehen.

Praxis-Tipp

Eigentumsvermutung bei Ehegatten

Zugunsten des Vermieters gilt allerdings § 1362 BGB. Danach wird vermutet, dass die im Besitz eines Ehegatten befindlichen beweglichen Sachen dem Mieter gehören.

[1] Bladus, in MünchKomm, § 1006 Rn. 27.

[2] BGH, Urteil v. 3.3.2017, V ZR 268/15.

[3] BGH, Urteil v. 3.3.2017, V ZR 268/15.

2.2.3 Sicherungseigentum

Ist die Sache vor der Einbringung sicherungsübereignet worden, so entsteht kein Pfandrecht. Hat der Mieter jedoch das Eigentum an ursprünglich ihm gehörenden Gegenständen nach der Einbringung in die Mietsache auf einen Dritten zur Sicherheit übertragen, so wird das Pfandrecht des Vermieters durch die nachträgliche Sicherungsübereignung nicht berührt.^[1]

[1] BGH, LM § 559 BGB Nr. 3.

2.2.4 Vorbehaltseigentum

Hat der Mieter die von ihm eingebrachten Gegenstände unter Eigentumsvorbehalt erworben, so entsteht das Vermieterpfandrecht an dem Anwartschaftsrecht.

Hinweis

Entstehung des Pfandrechts

Ist zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbart, dass der Mieter mit der Bezahlung des Kaufpreises das Eigentum erwerben soll, so entsteht das Pfandrecht an der Sache mit der Bezahlung des Kaufpreises.

Dies gilt auch dann, wenn die Sache zuvor an einen Dritten sicherungsübereignet worden ist. Nach der Rechtsprechung erwirbt der Dritte das Sicherungseigentum nämlich nur belastet mit dem zuvor begründeten Pfandrecht.

2.3 Unpfändbare Gegenstände

Das Pfandrecht erstreckt sich nicht auf die der Pfändung nicht unterworfenen Sachen.^[1]

[1] § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB.

2.3.1 Katalog der unpfändbaren Sachen nach § 811 ZPO

Der Kreis der un...