Pfandrecht (Miete)

Zusammenfassung

Überblick

Ein Pfandrecht dient zur Sicherung einer Forderung.

Für Forderungen aus einem Mietverhältnis hat der Vermieter ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Maßgeblich sind die §§ 562 ff. BGB.

1 Gesicherte Forderungen

1.1 Forderungen aus dem Mietverhältnis

Das Pfandrecht besteht für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Das sind zum einen alle Geldforderungen, insbesondere die Mietforderung. Die Forderungen müssen im Mietverhältnis ihren Ursprung haben. Es ist nicht erforderlich, dass sie während des Mietverhältnisses entstehen. Deshalb besteht das Pfandrecht auch für die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB.^[1] Ferner gehören dazu solche Forderungen, die in eine Geldforderung übergehen können. Hierzu zählt der Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie der Anspruch auf Herstellung eines vertraglich vereinbarten Zustands bei Mietende. Außerdem zählen dazu Ersatzansprüche wegen einer schuldhaften Beschädigung der Mietsache, wegen unterlassener Mängelanzeige oder wegen Verletzung der Obhutspflicht. Allerdings kann das Pfandrecht wegen dieser Forderungen erst geltend gemacht werden, wenn die Ansprüche beziffert werden können.

[1] BGH, NJW 1972 S. 721.

1.2 Fällige Ansprüche

Hinsichtlich des Umfangs der Pfandhaftung ist zu unterscheiden: Für fällige Ansprüche ist die Pfandhaftung unbeschränkt. Für verjährte Ansprüche gilt § 216 BGB. Dies bedeutet, dass mit der Verjährung des Mietanspruchs auch das Pfandrecht erlischt.

1.3 Künftige Mietansprüche

Hinsichtlich künftiger Mietansprüche kann das Pfandrecht nur wegen der Miete für das laufende und das folgende Mietjahr geltend gemacht werden.^[1]

[1] § 562 Abs. 2 BGB.

2 Der Pfandgegenstand

2.1 Einbringen

Das Pfandrecht entsteht mit der Einbringung der dem Mieter gehörenden Sachen in die Mieträume.

Praxis-Beispiel

Zubehörräume: Keller, Speicher, Garage, Stellplatz

Zu den Mieträumen in diesem Sinne gehören auch die mitvermieteten Zubehörräume und -flächen (Keller, Speicher, Garage, Kfz-Stellplatz).

Das Einbringen ersetzt beim Vermieterpfandrecht den ansonsten erforderlichen Besitzübergang auf den Pfandgläubiger.

Es ist erforderlich, dass die Sachen bestimmungsgemäß in die Mietsache eingebracht werden. Ein dauerhafter Verbleib ist zwar nicht erforderlich.

Praxis-Beispiel

Eingebrachte Sachen bei Ladenmiete

Sind Ladenräume gemietet, gelten auch solche Gegenstände als in die Mietsache eingebracht, die zum alsbaldigen Verkauf bestimmt sind oder die (wie die Tageseinnahmen) bei Geschäftsschluss aus den Räumen entfernt werden.

Zu den "eingebrachten Sachen" zählen nach allgemeiner Ansicht auch die regelmäßig auf dem Mietgrundstück abgestellten Kraftfahrzeuge. Voraussetzung ist lediglich, dass das Abstellen der Fahrzeuge der bestimmungsgemäßen Nutzung der Mietsache entspricht.

Praxis-Beispiel

Auf dem Grundstück abgestelltes Firmen-Kfz

Hiervon ist auszugehen, wenn ein gewerblicher Mieter seine Fahrzeuge auf dem gemieteten Betriebsgrundstück abstellt.

Teilweise wird vertreten, dass das Pfandrecht an einem Fahrzeug fortbesteht, wenn es vorübergehend vom Grundstück entfernt wird.^[1] Diese Frage ist von großer praktischer Bedeutung, wenn – wie üblich – das Fahrzeug tagsüber genutzt und während der Nachtzeit auf dem Grundstück geparkt wird. Nach der Rechtsprechung des BGH erlischt das Vermieterpfandrecht bei jedem auch nur vorübergehenden Entfernen der Sachen. Es entsteht jedes Mal neu, wenn das Fahrzeug erneut auf dem Grundstück abgestellt wird.^[2]

[1] OLG Frankfurt, ZMR 2006 S. 609; NJW-RR 2007 S. 230, 231; LG Neuruppin, NZM 2000 S. 962, 963; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, § 562a Rn. 8 ff..

[2] BGH, Urteil v. 6.12.2017, XII ZR 95/16.

2.2 Sachen

Es gilt der Sachbegriff des § 90 BGB. Zu den Sachen in diesem Sinne gehören nur körperliche Gegenstände.

Praxis-Beispiel

Körperliche Sachen

Dazu zählen auch Geldscheine und -münzen, etwa die Einnahmen aus der Tageskasse.^[1]

An Forderungen und an sonstigen Rechten kann kein Pfandrecht entstehen.

[1] Sternel, Rn. III 260.

2.2.1 Wertpapiere

Wertpapiere sind pfändbar, wenn das Recht aus dem Papier dem Recht am Papier folgt (Inhaberpapiere und solche, die durch Indossament übertragen werden können). Folgt dagegen das Recht am Papier dem Recht aus dem Papier (Namenspapiere, Legitimationspapiere, Sparbücher, Lebensversicherungspolicen), so handelt es sich um eine nicht dem Pfandrecht unterliegende Forderung.

2.2.2 Eigentum des Mieters

Die Sachen müssen im Eigentum des Mieters stehen. Nach § 1006 Abs. 1 Satz 1 BGB wird "zugunsten des Besitzers einer beweglichen Sache ... vermutet, dass er Eigentümer der Sache sei".

Streitig ist, ob sich der Vermieter als mittelbarer Besitzer auf § 1006 BGB berufen kann. Diese Frage wird zum Teil verneint^[1], vom BGH aber bejaht, wenn der Vermieter sein Vermieterpfandrecht gegen Dritte verteidigen will.^[2]

Die Eigentumsvermutung zugunsten des Mieters kann durch Beweis des Gegenteils widerlegt werden. Es genügt nicht, wenn Zweifel am Eigentum des Mieters bestehen; vielmehr muss der Dritte beweisen, dass dem Mieter kein Eigentum zusteht.^[3]

Ist der Mieter nur Miteigentümer, entsteht das Pfandrecht lediglich am Miteigentumsanteil.

Ist die Ehefrau des Mieter...