Pflicht des Verwalters zur regelmäßigen Begehung und Kontrolle der Wohnanlage

Leitsatz

1. Pflicht des Verwalters zur regelmäßigen Begehung und Kontrolle der Wohnanlage
2. Hinweispflichten auf die Eigenverantwortung für das Gemeinschaftseigentum sowie Anregungen auf Abschluss eines Wartungsvertrags
3. Maßstab für Mängelursachenfeststellungen des Verwalters nach der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt eines durchschnittlichen Verwalters unter Berücksichtigung der Umstände des konkreten Vertragsverhältnisses
4. Ursachenfeststellung von Feuchtigkeitsschäden durch den Verwalter und Schadensersatzhaftung gegenüber einem betroffenen Wohnungseigentümer, selbst bei etwa im Sondereigentum gelegener Schadensursache
5. Haftung für die Kosten eines Privatgutachters bei pflichtwidriger Untätigkeit des Verwalters

Normenkette

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG; §§ 280, 286 BGB

Kommentar

1. Aus Verzugsgründen wurde vorliegend der Verwalter zur Schadensersatzleistung (insb. vom betroffenen Eigentümer verauslagte Privatgutachterkosten) verurteilt, weil er die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen nicht rechtzeitig veranlasst hat (hier: Durchfeuchtungen in einem Raum einer Wohnung unter dem Flachdach).
2. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG muss der Verwalter Mängel feststellen, Wohnungseigentümer unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeiführen (h.M.), auch wenn für die Durchführung von Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG in erster Linie die Eigentümer selbst zuständig sind und darüber durch Mehrheitsbeschluss entscheiden. Ein Verwalter hat allerdings das Gemeinschaftseigentum regelmäßig daraufhin zu kontrollieren, ob es sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Dies setzt eine regelmäßige Begehung der Wohnanlage voraus. Insoweit kann er auch jederzeit Hilfskräfte einschalten und Beschlüsse auf Abschluss eines Wartungsvertrags mit einer Fachfirma anregen. Zur Kontrolle gehört es auch, Hinweisen Dritter nachzugehen, insb. eines Eigentümers, des Hausmeisters oder auch solchen von Handwerkern, die bei Wartungs- und Reparaturarbeiten die Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten erkannt haben.
3. Zu berücksichtigen ist hierbei allerdings, ob der speziell beauftragte Verwalter über besondere Sachkunde verfügt und ob er eine kleine oder große Wohnanlage nur nebenamtlich oder als fachkundiges Unternehmen vielleicht mit eigener Bauabteilung verwaltet. Insbesondere bei Feuchtigkeitsschäden, deren Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann, hat der Verwalter Schadensursachen festzustellen, selbst wenn sich herausstellt, dass solche Ursachen im Sondereigentum liegen.
4. Besteht Eilbedürftigkeit, kann der Verwalter Überprüfungsmaßnahmen selbst ohne Zustimmung der Eigentümer in Auftrag geben; jedenfalls hätte er die Problematik zum Gegenstand einer nächsten Eigentümerversammlung machen müssen. Gerät er hiermit in Verzug, ist er dem betroffenen Eigentümer schadensersatzpflichtig. Im vorliegenden Fall ging es um die Kosten eines beauftragten Privatgutachters; diese Kosten sind ein adäquat kausal auf die Pflichtverletzung des Verwalters zurückzuführender Schaden (hier von 2.886 EUR). Hinzu kommen noch außergerichtliche Anwaltskosten ebenfalls aus Verzugsgründen.

Anmerkung

Ob ein Verwalter regelmäßig und kontinuierlich das Gemeinschaftseigentum einer Anlage zu begehen und zu kontrollieren hat, kann m.E. nicht so generell beantwortet werden. Ohne Frage hat er allerdings tätig zu werden, wenn ihm von dritter Seite Schäden gemeldet werden, insb. Durchfeuchtungsschäden. Insoweit ist dann auch im Regelfall von einer Eilbedürftigkeit auszugehen, was den Verwalter zwingen sollte, ein Fachunternehmen oder gar einen anerkannten Sachverständigen zu Ursachenfeststellung und Mangelbehebungsmaßnahmen – u.U. selbst ohne vorausgehende Beschlussermächtigung – zu beauftragen. Solche Schadensbilder werden üblicherweise nicht über Wartungsverträge auszuschließen sein (im Gegensatz zu Wartungsverträgen über technische Anlagen und Einrichtungen im Hause). Eine konkrete Mängelursachenfeststellung bei Durchfeuchtungsschäden etwa im Außenwand- oder Dachbereich wird man auch dem Verwalter als eigene Pflicht allerdings m.E. nicht anlasten können.

Nicht unbedenklich erscheint mir auch der vielfache Hinweis, Leistungspflichten eines Verwalters je nach Größe und Ausstattung seines Unternehmens bzw. nebenberuflicher oder hauptberuflicher Firmenausstattung, verwalteter kleiner oder großer Wohnanlagen und vielleicht sogar vereinbarter Honorierung unterschiedlich zu beurteilen, d.h. einerseits Pflichten zu generalisieren und andererseits auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen. Entscheidend erscheint mir die Pflicht eines jeden Verwalters, nach eigener oder von dritter Seite gemeldeter Kenntnis von Schäden die Mängelfolgen persönlich festzustellen, die Eigentümer unverzüglich hierüber zu unterrichten und ggf. eine rasche Entscheidung der Eigentümer über das weitere Vorgehen durch entsprechende Beschlussfassung zu organis...