Pflicht zur umfassenden Bauaufsicht bei Altbausanierung

Leitsatz

Bei Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden treten häufig Probleme auf, die bei Beginn der Arbeiten nicht voraussehbar waren. Werden Architekten mit der Planung des Umbaus und der Sanierung eines Altbaus beauftragt, ist regelmäßig eine intensivere Bauaufsicht als bei Neubauten erforderlich. Dies hat vor allem zur Folge, dass der Auftraggeber bei auftretenden Problemen unverzüglich zu benachrichtigen ist, wobei ihn der Architekt darüber aufklären muss, ob und inwieweit vergleichbare Probleme an anderen Stellen auftreten können und welche Sanierungsmöglichkeiten es gibt.

Im vorliegenden Fall waren zwei Architekten mit der Planung und Organisation des Umbaus und Modernisierung eines Altbaus beauftragt. Es waren alle Grundleistungen nach § 15 HOAI mit Ausnahme der Leistungsphasen 1 bis 3 zu erbringen. Während der Arbeiten ergaben sich Probleme beim Begradigen der Innenwände sowie bei der Sanierung der Fußböden. Die von den Architekten für die Begradigung der Wände vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen erwiesen sich nach der Ausführung als untauglich, weshalb der Bauherr erst einen Zusatzauftrag erteilen musste, um das gewünschte Ergebnis zu erhalten. Ebenso hatten es die Architekten unterlassen, den Auftraggeber auf die Notwendigkeit einer Neuverlegung von Fußböden im ganzen Haus hinzuweisen, weshalb kurz vor dem geplanten Abschluss der Sanierungsarbeiten ein mit Mehrkosten verbundener Zusatzauftrag erteilt werden musste. Der Auftraggeber beanspruchte daraufhin, die hierdurch verursachten Mehrkosten von den Architekten und erhielt Recht vor dem BGH. Die Architekten sind zum Ersatz derjenigen Kosten als Schadensersatz verpflichtet, die sich infolge der später notwendig gewordenen teureren Ausführung ergeben. Bei sach- und fachgerechter Planung und Überwachung der Arbeiten sowie rechtzeitiger Information des Auftraggebers wären die Probleme bei der Begradigung der Wände, sowie die Notwendigkeit der Sanierung sämtlicher Fußböden rechtzeitig erkannt worden, so dass die Sanierung wesentlich günstiger gekommen wäre. Selbst wenn die Mängel der Ausführung auf fehlerhafter Planung eines zuvor beauftragen Architekten beruhen, so entlastet dies nicht, denn die Architekten schuldeten die Ausführungsplanung als eigene Leistung und durften folglich eine zuvor erstellte Planung nicht ohne erneute Überprüfung übernehmen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 18.05.2000, VII ZR 436/98