Pflichten bei Geschäftsbesorgung

Leitsatz

Ein Geschäftsbesorger, der beauftragt und bevollmächtigt ist, den Entschluss eines Anlegers, eine Investition einzugehen, durch den Abschluss der hierfür erforderlichen Verträge (z.B. Grundstückskauf-, Werklieferungs-, Baubetreuungs-, Miet-, Mietgarantie-, Verwalter- und Steuerberatungsverträge) zu vollziehen, hat den Interessenten vor Abschluss der Verträge auf eine versteckte überhöhte Innenprovision hinzuweisen, wenn ihm diese positiv bekannt ist. Dies gilt auch, wenn der Geschäftsbesorgungsvertrag wegen Verstoßes gegen das RBerG unwirksam ist.

Sachverhalt

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Schadenersatz in Form der Rückabwicklung einer Beteiligung an einem Bauträgermodell. Im Jahr 1992 vertrieb die X-GmbH unter Verwendung eines Prospekts im Rahmen eines Bauträgermodells Studentenwohnungen. Der für dieses Unternehmen tätige B vermittelte der Klägerin eine Wohneinheit, für die ein Gesamtaufwand von 105540 DM nebst 3 % Vermittlungsprovision angegeben war. Der Gesamtaufwand schloss eine nicht gesondert ausgewiesene Innenprovision von weiteren 18,4 % ein. Der BGH hob ein klageabweisendes Urteil auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurück.

Entscheidung

Die Klägerin hat gegen die Beklagte grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo^[1] bzw. wegen Verletzung der Pflicht zu einem Hinweis auf die im Gesamtaufwand für den Erwerb der Wohnung versteckte Innenprovision von 18,4 %. Zwar war der dem Rechtsgeschäft zugrunde liegende Geschäftsbesorgungsvertrag nichtig, weil er gegen das RBerG verstieß^[2]. Denn eine nach Art. 1§ 1 RBerG erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten liegt vor, wenn eine geschäftsmäßige Tätigkeit darauf gerichtet und geeignet ist, konkrete fremde Rechtsangelegenheiten zu verwirklichen oder konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten^[3]. Das ist insbesondere bei einem Geschäftsbesorger der Fall, der – wie hier im Rahmen eines Bauträgermodells – ausschließlich oder hauptsächlich einen Grundstückserwerb für den Erwerber abwickelt, indem er Kauf-, Finanzierungs- und Mietgarantieverträge, die dingliche Belastung und die Geschäfte zur Bildung der Wohnungseigentümergemeinschaft besorgt^[4].

Hieraus folgt aber nicht, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin keine Pflichten hatte. Aufklärungs- und Hinweispflichten, deren Verletzung die Haftung aus culpa in contrahendo zur Folge hat, können allein aufgrund des rechtsgeschäftlichen Kontakts der Parteien entstehen. Dies gilt auch, wenn der Vertrag nicht wirksam zustande kommt^[5]. Im Fall der Nichtigkeit eines Rechtsgeschäfts wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot muss man zudem auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag zurückgreifen^[6]. Hiernach hat der Geschäftsbesorger den mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn und dessen Interessen strikt zu beachten^[7]. Solange der Geschäftsbesorger das Geschäft tatsächlich führt, entspricht es dem Interesse und mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn, dass die in dem nichtigen Geschäftsbesorgungsvertrag zur Wahrung seiner Interessen vorgesehenen Hinweis-, Aufklärungs- und Warnpflichten wahrgenommen werden. Die aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag folgenden Schutzpflichten des Beklagten umfassten auch die Pflicht, die Klägerin auf die versteckte Innenprovision von 18,4 % hinzuweisen.

Praxishinweis

Nach Meinung des BGH entspricht es der Lebenserfahrung, dass ein Aufklärungsmangel für die Entscheidung, an dem zuvor gefassten Anlageentschluss festzuhalten, ursächlich geworden ist^[8]. Diese Vermutung müsste der Beklagte gegebenenfalls positiv entkräften, um einer Verurteilung zu entkommen.

Link zur Entscheidung

BGH-Urteil vom 28.7.2005, III ZR 290/04

[1] Grundlage für die Entscheidung war das bis zum 31.12.2001 geltende Recht; vgl. jetzt § 311 Abs. 2 BGB

[2] Vgl. § 134 BGH i.V.m. § 1 RBerG

[3] Vgl. BGH-Urteil vom 8.10.2004, V ZR 18/04, WM 2004, S. 2349

[4] Vgl. BGH-Urteile vom 14.6.2004, II ZR 393/02, WM 2004, S. 1529; vom 2.12.2003, XI ZR 421/02, ZIP 2004, S. 303; kritisch hierzu Wagner/Loritz, Verfassungsrechtliche Einordnung der kapitalanlagerechtlichen Rechtsprechung des BGH zum RBerG, WM 2005, S. 1249ff.

[5] Vgl. BGH-Urteil vom 9.11.2004, XI ZR 315/03, NJW 2005, S. 668

[6] Vgl. BGH-Urteil vom 10.10.1996, III ZR 205/95, NJW 1997, S. 47

[7] Vgl. § 677 BGB

[8] Vgl. § 282 BGB a.F., jetzt: § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB; ferner BGH-Urteil vom 1.3.2004, II ZR 88/02, ZIP 2004, S. 1104 m.w.N.