Prof. Ulrich Keller/Dr. Jörg Munzig, KEHE Grundbuchrecht ... / H. Inhalt der Grundbucheintragungen

I. Eintragung im Rechtssinn

Rz. 106

Inhalt des Grundbuchs sind nur wirksame Eintragungen. Eine Eintragung im Rechtssinn liegt nur dann vor, wenn die zwingenden Vorschriften des Grundbuchverfahrensrechts beachtet worden sind: Leistung beider Unterschriften nach § 44 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 oder S. 3 GBO bzw. Aufnahme in den Datenspeicher in wiedergabefähiger Form beim elektronischen Grundbuch nach § 129 Abs. 1 S. 1 GBO.

II. Fassung einer Eintragung

Rz. 107

Der Zweck des Grundbuchs verlangt so klare und eindeutige Eintragungen, dass jedermann Art, Inhalt und Umfang des eingetragenen Rechts und seine Wirkungen erkennen kann. Die dazu notwendige Fassung (Formulierung) des Eintragungsvermerks ist bei den einzelnen Grundbucheintragungen verschieden. Selbstständige Rechte und Vormerkungen sind (wie Grundstücke im Rechtssinn) grundsätzlich im Grundbuch unter einer besonderen Nummer einzutragen^[239] und Nebeneintragungen bei dem zu ihnen gehörenden Recht. Das Grundbuchamt hat den Wortlaut knapp, klar und allgemein verständlich zu halten^[240] (zu Klarstellungsvermerken siehe § 1 Einl. Rdn 69, 85). Es ist an Fassungsvorschläge nicht gebunden (zur Fassungsbeschwerde siehe § 71 GBO Rdn 35).^[241]

[239] BayObLGZ 1984, 252, 256.

[240] BayObLGZ 1956, 196, 201 = DNotZ 1956, 547, 552; Demharter, § 44 Rn 13.

[241] BGHZ 47, 41, 46; BayObLGZ 1972, 373, 377 = Rpfleger 1973, 56, 57; BayObLG Rpfleger 1975, 362, 363; Demharter, § 44 Rn 13; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 223.

III. Inhalt des Grundbuchs

Rz. 108

Der Inhalt des Grundbuchs setzt sich aus dem Eintragungsvermerk und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung und den sie ergänzenden oder ersetzenden Urkunden (§§ 874, 885 Abs. 2 BGB; § 44 Abs. 2 GBO) zusammen.^[242] Er ist so zu verstehen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt; außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind.^[243] Eintragungen in der Ergänzungsspalte sind als Ergänzungen der Hauptspalte anzusehen und haben grundsätzlich die gleiche Stellung wie die Eintragungen in der Hauptspalte, zu der sie gehören (siehe § 10 GBV Rdn 1, § 11 GBV Rdn 1). Bei Widersprüchen oder Unklarheiten zwischen dem Eintragungsvermerk und der in Bezug genommenen Bewilligung kommt dem Eintragungsvermerk wegen des Publizitätsprinzips eine dominierende rechtliche Bedeutung für den Inhalt des Grundbuchs zu.^[244]

[242] RGZ 113, 223, 229; BGHZ 21, 34, 41; 35, 378, 381; BGH DNotZ 2002, 721, 722; BayObLGZ 1981, 117, 119; BayObLGZ 1986, 513, 516; OLG Düsseldorf NJW-RR 1987, 1102; Staudinger/Chr. Heinze, BGB, § 874 Rn 23.

[243] RGZ 136, 232, 234; BGHZ 47, 190, 195 f.; 59, 205, 208 f.; 60, 226, 230 f.; 92, 351, 355; 145, 16, 20 f.; BGH DNotZ 2002, 721, 722 = Rpfleger 2002, 511; Meikel/Böhringer, 10. Aufl. 2010, Einl. G 97, 104 m.w.N.

[244] Ertl, MittBayNot 1989, 297, 299; Reuter, MittBayNot 1994, 115, 116.

IV. Anforderungen an den Eintragungsvermerk bei dinglichen Rechten

Rz. 109

Aus dem Eintragungsvermerk selbst müssen sich ergeben:

▪	Art und gesetzliche Bezeichnung des Rechts (z.B. Hypothek, Nießbrauch, Vorkaufsrecht usw.), bei Dienstbarkeiten und Reallasten zudem der wesentliche konkrete Inhalt wenigstens schlagwortartig bezeichnet[245] (z.B. Wohnungsrecht, Rentenrecht; nicht genügend, und deshalb als inhaltlich unzulässig nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu löschen, wenn nur einer der drei Typen des § 1018 BGB angegeben wird, z.B. "Benutzungsrecht und Benutzungsbeschränkung"[246] oder "Nutzungsrecht an einem Teil der Grundstücksfläche"[247]),
▪	Bedingungen und Befristungen, die den sachenrechtlichen Bestand des Rechts, die Übertragung oder Inhaltsänderung des Rechts betreffen (vgl. Rdn 116),
▪	Inhalt und Umfang des Rechts, soweit keine Bezugnahme zulässig ist (z.B. Rangvorbehalte, Höchstbetrag nach § 882 BGB, Ausschluss der Brieferteilung bei einem Grundpfandrecht[248]),
▪	Der sachenrechtliche (bei Berichtigungen auch der erb- oder gesellschaftsrechtliche) Grund der Eintragung, der sich ebenso aus der Zusammenschau mit der Bewilligung ergeben kann (anders nur bei Löschungen, bei denen dies nicht klar werden muss; zur Frage, ob in der Bewilligung hierzu Angaben notwendig sind, siehe § 22 GBO Rdn 149, 150),
▪	Der Berechtigte (vgl. § 47 GBO Rdn 1 ff., zu den subjektiv-dinglichen Rechten siehe § 9 GBO Rdn 2 ff.) und
▪	Das betroffene Grundstück oder Recht, bei Gesamtbelastungen alle Grundstücke (vgl. § 48 GBO Rdn 3 ff.).

Fehlen diese Angaben, so hat die Eintragung die Rechtsänderung nicht im gewünschten Umfang bewirkt oder es liegt sogar ein inhaltlich unzulässiges Recht vor;^[249] eine Bezugnahme auf die Bewilligung ist insoweit ausgeschlossen.^[250] Erfahren die belasteten Grundstücke nachträglich Veränderungen durch Teilungen und Vereinigungen in der Art, dass die ursprünglichen Grundstücke so nicht mehr bestehen und im Bestandsverzeichnis eingetragen sind, werden diese Veränderungen aber nicht in der Sp. 2 (Abt. II) oder Sp. 3 (Abt. III) fortgeschrieben, so ist dennoch kein lastenfreier Erwerb möglich, weil das Grundb...