Provisionsanspruch - Kein Wegfall bei Rückabwicklung des Kaufvertrags wegen Täuschung

Leitsatz

Der Provisionsanspruch des Maklers bleibt unberührt, wenn sein Kunde wegen des von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrags den Verkäufer wegen arglistig verschwiegener Mängel auf den "großen Schadensersatz" i.S.d. § 463 BGB in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung in Anspruch nimmt.

Fakten:

Der Makler vermittelte vorliegend eine Gewerbeimmobilie, die an das Staatliche Umweltamt vermietet war. Der Verkäufer hatte die Käuferin allerdings nicht darüber aufgeklärt, dass das Staatliche Umweltamt die Beleuchtungsstärken an den Arbeitsplätzen beanstandet hatte und es darüber hinaus auch zum Eindringen von Wasser in die Tiefgarage gekommen war. Die Käuferin lehnte demnach die Annahme des Grundbesitzes und die Zahlung des Kaufpreises ab und verlangte vielmehr Ersatz ihres Erfüllungsschadens verbunden mit einer Rückabwicklung des Kaufvertrags. Der Makler begehrt nunmehr gegenüber der Käuferin Zahlung der vereinbarten Maklercourtage - mithin erfolgreich. Der Umstand, dass der Kaufvertrag tatsächlich nicht durchgeführt wurde, berührt den Provisionsanspruch des Maklers nicht. Für das Entstehen des Provisionsanspruchs nach § 652 Abs. 1 BGB ist lediglich das Zustandekommen des Hauptvertrags infolge des Nachweises oder der Vermittlung erforderlich, nicht aber die Ausführung des Geschäfts. Dem entspricht es, dass Umstände, die lediglich die Leistungspflicht aus dem wirksam zustande gekommenen Vertrag beseitigen - wie einverständliche Au ebung des Vertrags, nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung oder Rücktritt -, die Provisionspflicht unberührt lassen. Jedoch wird in bestimmten Fallkonstellationen der Rückgängigmachung des Kaufvertrags durch Wandelung die Wirkung beigemessen, dass der Provisionsanspruch des Maklers entfällt. Hatte nämlich der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen und der Käufer mit Erfolg gegen diesen Wandelungsklage erhoben, hätte dieser auch ein Anfechtungsrecht gehabt, was den Provisionsanspruch des Maklers entfallen lässt.

Hier aber lagen die Dinge anders. Die Käuferin legte nämlich Wert darauf, für den entgangenen Gewinn entschädigt zu werden, der sich aus einer Durchführung des Kaufvertrags ergab. Dieses Ziel aber hätte sie nicht erreichen können, hätte sie den Kaufvertrag angefochten. Während die Käuferin bei einer Anfechtung keinen Nutzen aus dem Kaufvertrag hätte ziehen können und darum auch dem Makler gegenüber nicht provisionspflichtig gewesen wäre, kommen ihr bei einer Realisierung ihrer Ansprüche im Wege des "großen Schadensersatzes" die wirtschaftlichen Vorteile aus dem Kaufvertrag zugute. Insoweit aber kann dem Makler dann auch nicht sein Provisionsanspruch verwehrt werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 09.07.2009, III ZR 104/08BGH, Urteil vom 9.7.2009, Az.: III ZR 104/08

Fazit:

Die Entscheidung ist konsequent und entspricht insoweit der herrschenden Meinung. Tatsächlich nämlich kann sich der Maklerkunde nicht einerseits die mit einem Kaufvertrag etwa verbundenen Vorteile zunutze machen, sich andererseits aber der hiermit verbundenen Provisionspflicht gegenüber dem Makler entledigen.