1. Grundsätze.
Rn 47
Auf die Zwangsvollstreckung in eine Grundschuld, Reallast oder Rentenschuld sind nach Abs 6 die Vorschriften über die Zwangsvollstreckung in eine hypothekarisch gesicherte Forderung entspr anzuwenden. Die Pfändung erfolgt deswegen nach den §§ 829, 830, weswegen ein Arrestatorium erforderlich ist (BGHZ 228, 75 Rz 26; BGH BeckRS 20, 39601 Rz 22), durch das dem Drittschuldner verboten wird, auf die Grundschuld zu leisten (BGHZ 228, 75 Rz 17; BGH BeckRS 20, 39601 Rz 26). Die Verwertung erfolgt nach den §§ 835, 837.
2. Grundschuld.
a) Fremdgrundschuld.
Rn 48
Eine zugunsten des Schuldners am Grundstück eines Dritten bestellte Grundschuld bildet eine Fremdgrundschuld. Sie wird durch den Pfändungsbeschluss und – bei einer Briefgrundschuld – durch Übergabe des Grundschuldbriefs gepfändet. Die Übergabe gilt mit Wegnahme des Briefs durch den Gerichtsvollzieher als erfolgt, § 830 I 1, 2 (Frankf JurBüro 09, 660; § 830 Rn 8 ff). Zulässig ist auch eine Vorauspfändung nach § 850d III in eine Eigentümergrundschuld des Schuldners (BGH JurBüro 22, 51). Bei einer Buchgrundschuld ist die Eintragung der Pfändung ins Grundbuch erforderlich, § 830 I 3 (§ 830 Rn 11 f). Im Wege der Einziehungsklage kann der Gläubiger sodann die Duldung der Zwangsvollstreckung verlangen und aus dem so erlangten Titel in das Grundstück vollstrecken (Musielak/Voit/Flockenhaus § 857 Rz 16).
Rn 49
Aufgrund der vertraglichen Abrede dient die Grundschuld zumeist der Sicherung einer Forderung. Diese Sicherungsgrundschuld ist jedoch weder in ihrer Entstehung noch ihrem Bestand von der Forderung abhängig. Deswegen ist die Grundschuld nach den vorstehenden Grundsätzen zu pfänden. Um zu verhindern, dass der persönliche Schuldner an den Vollstreckungsschuldner leistet und so einen Vollstreckungserfolg verhindert, sollte neben der Grundschuld auch die gesicherte Forderung selbständig gepfändet werden. Bei dieser Forderungspfändung ist das Bestimmtheitserfordernis zu beachten (BGH NJW-RR 91, 1197, 1198 [BGH 21.02.1991 - IX ZR 64/90]).
Rn 50
Gepfändet werden kann auch der Anspruch des Sicherungsgebers gegen den Grundschuldgläubiger auf Rückgewähr der Sicherheit aus der Sicherungsabrede (BGHZ 108, 237, 242; NJW-RR 91, 1197, 1198). Die Pfändung erfolgt nach § 829. Der Rückgewähranspruch entsteht aufschiebend bedingt mit Abschluss des Sicherungsvertrags (BGH NJW 91, 1821 [BGH 05.02.1991 - XI ZR 45/90]) und ist ab diesem Zeitpunkt pfändbar. Auch die Grundschuld, mit der die Forderung gesichert wird, muss bestimmt bezeichnet werden (BGH NJW-RR 91, 1197, 1198). Da Pfandobjekt nicht die Grundschuld selbst, sondern ein bloß schuldrechtlicher Rückgewähranspruch des Schuldners ist, muss der Grundschuldbrief nicht mit gepfändet werden (BGH NJW-RR 91, 1197, 1198 [BGH 21.02.1991 - IX ZR 64/90]).
b) Eigentümergrundschuld.
Rn 51
Eine offene Eigentümergrundschuld ist im Grundbuch auf den Namen des Schuldners eingetragen, § 1196 I BGB. Eine verdeckte Eigentümergrundschuld entsteht gesetzlich aus einer noch für einen Dritten eingetragenen Hypothek oder Grundschuld, §§ 1163, 1168, 1170 II, 1177 I, 1192 BGB (Gottwald/Mock § 857 Rz 421). Eine künftige Eigentümergrundschuld ist pfändbar und ein Pfändungsbeschluss kann erlassen werden. Die Eigentümergrundschuld darf jedoch erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn sie entstanden ist (ohne diese Differenzierung BGH NJW 70, 322, 323). Deswegen kann die Pfändung einer künftigen Eigentümergrundschuld nicht ins Grundbuch eingetragen werden (OLGR Celle 06, 817).
Rn 52
Die Pfändung der Eigentümergrundschuld erfolgt nach Abs 6 iVm den §§ 829, 830 (BGH NJW 79, 2045; MüKoBGB/Lieder § 1163 Rz 63; aA nach § 857 II Gaul/Schilken/Becker-Eberhard § 58 Rz 15 ff; Umwandlung in Zwangshypothek gem § 867 III Mylich ZZO 126 [2013], 203, 207). Bei der offenen Eigentümergrundschuld bestehen keine besonderen Anforderungen. Erforderlich ist neben der Zustellung an den Schuldner, Abs 2, die Übergabe des Grundschuldbriefs oder die Eintragung der Pfändung ins Grundbuch (BGH NJW 79, 2045 [BGH 06.04.1979 - V ZR 216/77]).
Rn 53
Pfändbar ist auch die vorläufige Eigentümergrundschuld aus § 1163 BGB bei einer beabsichtigten Hypothekenbestellung bevor die Forderung entsteht. Gepfändet werden kann allerdings nur dasselbe Recht, das dem Schuldner zusteht, dh eine unter einer auflösenden Bedingung stehende, mit der Valutierung wegfallende Grundschuld (BGH NJW 70, 322). Ist die durch eine Höchstbetragshypothek nach § 1190 BGB gesicherte Forderung noch nicht entstanden, existiert eine auflösend bedingte Eigentümergrundschuld. Sie kann gepfändet, aber nicht eingetragen werden (RGZ 120, 110, 112). Eine Eintragung kann erst dann erfolgen, wenn nachgewiesen wird, dass eine weitere Valutierung nicht mehr erfolgt (Anders/Gehle/Nober ZPO § 857 Rz 26). Eine dennoch erfolgte Eintragung und Pfändung ist wirksam (RGZ 120, 110, 112).
Rn 54
Bei einer verdeckten Eigentümerbriefgrundschuld genügt es, wenn der Gerichtsvollzieher den im Besitz des Schuldners befindlichen Brief wegnimmt. Besitzt ein Dritter den Brief, kann der Gläubiger den Herausgabe...