Prütting/Gehrlein, ZPO - Kommentar, ZPO § 885 ZPO – Hera ... / 6. Untermieter.

Rn 21

Ein Räumungstitel gegen den Mieter rechtfertigt keine Vollstreckung gegen den Untermieter (BGH NJW-RR 03, 1450; Celle NJW-RR 88, 913 [OLG Celle 15.12.1987 - 16 U 242/86]). Fraglich ist die Notwendigkeit eines eigenen Räumungstitels gegen den Untermieter allerdings, wenn der Vermieter von der Untermiete keine Kenntnis hatte. Entscheidend sind aber auch in diesem Fall die tatsächlichen Besitzverhältnisse. Auf ein Recht zum Besitz hingegen kommt es nicht an, da materiell-rechtliche Erwägungen zur Frage des Besitzrechts nicht im formalisierten Zwangsvollstreckungs-, sondern im Erkenntnisverfahren anzustellen sind (BGH NJW 08, 3287, 3288; gegen die Notwendigkeit eines eigenen Räumungstitels AG Lübeck DGVZ 95, 92). Gleiches gilt, wenn es um die Frage geht, ob es den Grundsätzen von Treu und Glauben widerspricht, dass die besitzende Person sich auf ein vermeintliches Besitzrecht beruft: Da der GV keine Möglichkeit zur Überprüfung hat, ist auch hier ein eigener Räumungstitel erforderlich (vgl BGH NJW 08, 3287, 3288 bei Verdacht der Vollstreckungsvereitelung; krit Klimesch WE 09, 46; ders ZMR 09, 431, 432; aA für den vergleichbaren Fall der Räumung gegen einen Lebenspartner des Mieters Hambg NJW 92, 3308). Für den Besitz eines Untermieters spricht nicht bereits hinreichend die Existenz eines Untermietvertrags; es bedarf darüber hinaus gehender konkreter Gewahrsamsanzeichen (AG Berlin-Mitte DGVZ 17, 113).