Prütting/Gehrlein, ZPO - Kommentar, ZPO § 940a ZPO – Räu ... / D. Abs 2, Abs 4.

Rn 6

Räumungsverfügung gegen Dritte. Die Vorschrift findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung (KG NJW 13, 3588; Celle MDR 15, 147; München NZM 15, 167; MDR 18, 427; LG Köln NJW 13, 3589; aA Dresd BeckRS 17, 134250; LG Hamburg NJW 13, 3666; LG Krefeld ZMR 16, 448). Gegen eine Erstreckung des Anwendungsbereichs der Vorschrift auch auf sonstige Mieträume steht bereits der klare Wortlaut der Norm, der ausdrücklich von der ›Räumung von Wohnraum‹ spricht. Auch die Gesetzessystematik steht der Anwendbarkeit der Bestimmung auf sonstige Mieträume entgegen, weil der Gesetzgeber der Vorschrift im Zuge des Mietrechtsänderungsgesetzes die amtliche Überschrift ›Räumung von Wohnraum‹ zugeordnet hat (Celle MDR 15, 147, 148 [OLG Celle 24.11.2014 - 2 W 237/14]).

I. Dritter im Besitz der Mietsache.

Rn 7

Dies ist jeder (Mit-)Besitzer der Mietsache, der nicht im Räumungstitel selbst aufgeführt ist, etwa Ehegatte (AG Hanau NZM 13, 728), Lebensgefährtin (LG Mönchengladbach NJW 14, 950, 951 [LG Mönchengladbach 10.12.2013 - 2 T 62/13]); erwachsene Kinder (Börstinghaus/Eisenschmid Rz 24); Mitglieder von Wohngemeinschaften (Zö/Vollkommer Rz 5), Untermieter (LG Berlin NJW-RR 16, 81 [BGH 04.11.2015 - XII ZB 12/14]; Zö/Vollkommer Rz 5). Der Dritte muss den Besitzerwerb vom Mieter erlangt haben. Ferner darf der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten bis zum Zeitpunkt des Verhandlungsschlusses im Räumungsprozess keine Kenntnis gehabt haben. Fahrlässige oder grobfahrlässige Unkenntnis des Vermieters genügt nicht (AG Hanau NZM 13, 728 [AG Hanau 17.09.2013 - 34 C 170/13]; Zö/Vollkommer Rz 5; Börstinghaus NJW 14, 2225, 2227; Streyl NZM 12, 253).

II. Vollstreckbarer Vollstreckungstitel gegen den Mieter.

Rn 8

Der Titel kann vorläufig (Börstinghaus NJW 14, 2225, 2227) oder endgültig vollstreckbar sein. Daher kann, auch wenn der Räumungsprozess gegen den Mieter noch im Berufungsrechtsweg anhängig ist, bereits gegen den Dritten mit der Räumungsverfügung vorgegangen werden (Zö/Vollkommer Rz 5).

III. Besonderheiten des Verfahrens.

Rn 9

Ist die Räumungsklage gegen den Mieter noch anhängig, dann ist für die Räumungsverfügung gegen den Dritten das Prozessgericht der Räumungsklage zuständig. Vor Erlass der Räumungsverfügung muss der Dritte entweder schriftlich angehört oder im Rahmen mündlicher Verhandlung die Gelegenheit zur Anhörung erhalten (Abs 4). Verfügungsanspruch ist der gegen den Dritten bestehende Räumungsanspruch (§ 546 II BGB, LG Mönchengladbach NJW 14, 950, 951); es kann auch ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB in Betracht kommen (Börstinghaus NJW 14, 2225, 2226). Verfügungsgrund ist die fehlende Besitzberechtigung des Dritten gegen den Vermieter (Zö/Vollkommer Rz 6). Die fehlende Vorkenntnis muss der Vermieter glaubhaft machen (Börstinghaus NJW 14, 2225, 2226). Dies kann regelmäßig durch Vorlage des Gerichtsvollzieherprotokolls geschehen (Börstinghaus NJW 14, 2225, 2226). Liegen die in § 940a II aufgeführten Voraussetzungen vor, ist eine Abwägung der beiderseitigen Interessen nach § 940 entbehrlich (LG Mönchengladbach NJW 14, 950, 951). Auch ist die Darlegung und Glaubhaftmachung eines wesentlichen Nachteils auf Seiten des Vermieters nicht geboten (LG Mönchengladbach NJW 14, 950, 951 [LG Mönchengladbach 10.12.2013 - 2 T 62/13]).