Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 463 BGB – Voraussetzunge ... / B. Abgrenzung.

Rn 8

Kautelarjuristisch sind dem Vorkaufsrecht und seinen Funktionen ähnl:

I. Dingliches Vorkaufsrecht (§§ 1094–1104).

Rn 9

Auf das dingliche Vorkaufsrecht finden die §§ 463 ff Anwendung (§ 1098 I 1), nicht aber umgekehrt die §§ 1094 ff auf das schuldrechtliche. Nur bei Vereinbarung besteht neben einem dinglichen ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht (BGH NJW 14, 622 Rz 8 ff: wenn Vorkaufsrecht vom Vertragsschluss an und unabhängig von Eintragung im Grundbuch bestehen soll, Rz 17). Die wesentlichen Unterschiede sind: (1) Das dingliche Vorkaufsrecht wirkt als im Grundbuch einzutragende Belastung ggü jedermann, während beim schuldrechtlichen der obligatorische Anspruch des Berechtigten auf Eigentumsübertragung der Sicherung durch Vormerkung bedarf (Rn 17). (2) Nur das dingliche Vorkaufsrecht kann für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt werden (§ 1097), während das schuldrechtliche bei Nichtausübung zwingend erlischt (Rn 30). (3) In Abbedingung von § 464 II kann beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht der Kaufpreis abw zum Drittkaufvertrag vereinbart werden (Rn 7), während beim dinglichen die vollständige Konkordanz zum Drittkaufvertrag zwingend ist. (4) Zur unterschiedlichen Vollstreckungs- und Insolvenzfestigkeit s § 471 Rn 2.

II. Aufschiebend bedingter Kaufvertrag.

Rn 10

Über Potestativ(Voluntativ)Bedingung lässt sich der Kaufvertrag selbst ähnl wie ein Optionsrecht oder ein bindendes Verkaufsangebot gestalten. Praktisch werden Optionsrecht und Verkaufsangebot oft vorgezogen, da sie die fehlende Bindung des Käufers besser ausdrücken.

III. (Ankaufs)Optionsrecht.

Rn 11

Beide idR gleich verstandenen Konstruktionen haben ein breites Anwendungsspektrum (vgl RG 154, 357 ff; BGH WM 66, 891; 08, 2068 Rz 12 f; BayObLG DB 76, 334; Brandbg BeckRS 13, 13587: gesetzliches Erwerbsrecht nach VerkFlBerG). Inhalt ist die Begründung eines Rechts des Käufers auf Abschluss eines Kaufvertrags unter bestimmten objektiven oder subjektiven Bedingungen, die frei gestaltbar sind. Dazu wird bes angeknüpft an Umstände in der Person des Berechtigten, zB Erteilung von Baugenehmigung, Finanzierung, wie des Verpflichteten, zB Erwerb des Kauf- oder eines Ersatzgrundstücks. Bei Optionsrechten im Interesse des Berechtigten wird gern eine Optionsprämie vereinbart, die bei Nichtausübung der Option verfällt und bei Ausübung oft auf den Kaufpreis angerechnet wird. Das Optionsrecht kann durch Vormerkung gesichert werden (§ 883 I 2). Die Verbindung mit einem Vorkaufsrecht ist verbreitet (vgl BayObLG Rpfleger 03, 352 f [BayObLG 14.11.2002 - 2 Z BR 114/02]: gemeinsame Vormerkung reicht – zweifelhaft). Der Kaufvertrag wird wirksam durch Optionserklärung, analog der Ausübungserklärung beim Vorkaufsrecht, die nicht der Form des § 311b I bedarf (für Ankaufsrecht in Form des Vorvertrags BGH JR 74, 513, 514) oder durch separaten Abschluss.

IV. Bindendes Verkaufsangebot.

Rn 12

Resultat des Optionsrechts kann auch über ein meistens mit fester Bindungsfrist ausgestattetes unwiderrufliches Verkaufsangebot erreicht werden. Durch Abgabe im Angebotsvertrag lassen sich auch Verpflichtungen des Berechtigten, zB auf Zahlung der Kosten oder einer Optionsprämie, begründen. Sicherung durch Vormerkung ist möglich. Der Nachteil liegt in der komplizierten Abwicklung.

V. Vorhand.

Rn 13

Als schwächste Form meint Vorhand die Verpflichtung des Eigentümers, vor Abschluss eines Drittkaufvertrags die Sache dem Berechtigten zum Kauf anzubieten, mit unterschiedlichen Rechtsfolgen: beschränkt auf Aufnahme von Verhandlungen oder vorkaufsrechtsähnlich mit Vorlage eines ausverhandelten Vertrags, in den einzusteigen Berechtigter fordern kann (vgl RG HRR 33 Nr 913).

VI. Eintrittsrecht.

Rn 14

Im Unterschied zum Vorkaufsrecht wird das Eintrittsrecht im Kaufvertrag mit dem Drittkäufer vereinbart: es gewährt dem Berechtigten unter dort zu regelnden Bedingungen das Recht auf Übertragung der Rechtsstellung des Drittkäufers. Die eher seltene Konstruktion wird va zugunsten von Familienangehörigen und Konzernunternehmen oder bei noch nicht feststehendem Enderwerber gewählt.