Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 1. Allgemeines.

Rn 134

Als vom Mieter zu duldende (s.a. § 555a I) Hauptpflicht (BGH NJW 15, 3087 Rz 49) und vertragliche Gegenleistung zur Miete (BGH NJW 89, 2247) ist die Mietsache nach § 535 I 2 Fall 2 grds dauerhaft (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; ZMR 03, 418) in dem vertraglich geschuldeten Zustand (Rn 121) zu erhalten (BGH NJW 15, 3087 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 19/14] Rz 49; 10, 1292 Rz 17), sofern die Erhaltung nicht vom Mieter zu leisten ist (Rn 136). Für die Erhaltungspflicht ist es unerheblich, ob der Mieter die Sache tatsächlich nutzt und ihn der Mangel daher subjektiv beeinträchtigt (BGH NJW-RR 18, 1285 Rz 14). Der Vermieter ist vGw verpflichtet, eine nach Überlassung eingetretene, nicht auf einem Verschulden des Mieters beruhende Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (BGH NJW 22, 2191 Rz 13; NZM 20, 704 Rz 21; ZMR 19, 188 Rz 17; NJW 15, 2177 Rz 36; 15, 699 Rz 25). Die Erhaltungspflicht deckt sich grds mit der Überlassungspflicht: zu erhalten ist der vertraglich geschuldete Zustand (Rn 116 ff). Die Parteien können allerdings etwas anderes vereinbaren, zB bei Umweltmängeln (Rn 138). Ob es so liegt, ist ggf durch Auslegung des Mietvertrags zu ermitteln (Rn 138; BGH NJW 15, 2177 [BGH 29.04.2015 - VIII ZR 197/14] Rz 37/38). Grds darf der Mieter darauf vertrauen, dass der Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand erhält – an dem sich ua auch die Miethöhe (Rn 173) errechnet. Der Vermieter, dem nur der Nießbrauch an der Mietsache zusteht, hat lediglich für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen (§ 1041 1); Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm nur insoweit, als sie zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören (§ 1041 2). Zu der gewöhnlichen, dem Nießbraucher obliegenden Unterhaltung der Sache zählen solche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind; dazu gehören insb normale Verschleißreparaturen (BGH ZMR 05, 783; NJW-RR 03, 1290). Die Erneuerung der Elektroinstallation wird davon nicht umfasst. In einem Insolvenzverfahren über das Vermögen des Vermieters begründet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache bei fortdauerndem Mietverhältnis eine Masseschuld (§§ 55 I Nr 2, 108 InsO).