Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 3. Anwendungsbereich.

a) Allgemeines.

Rn 3

§ 535 ist auf alle Mietverträge anzuwenden, auch auf Untermietverträge (BGHZ 81, 46, 50 = NJW 81, 2246; s § 540 Rn 2 ff). Ferner auf Pachtverträge als Sonderform der Miete. Aus der von den Vertragsparteien gewählten Bezeichnung eines Vertrags kann nicht zwingend auf dessen Rechtsnatur geschlossen werden. Diese ist vielmehr nach seinem gesamten Vertragsinhalt zu bestimmen. Die gewählte Bezeichnung stellt aber ein Indiz dafür dar, welchen Zweck die Parteien mit dem Vertrag verfolgen wollten (BGH NZM 15, 251 [BGH 26.11.2014 - XII ZR 120/13] Rz 28).

b) Einzelfälle.

Rn 4

Wichtigster Mietvertrag ist der über eine Wohnung in einem Einzel- oder Mehrfamilienhaus oder die Miete des SonderE eines WEigtümers. Wohnung idS ist ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht (BGH NZM 11, 71). Beim genossenschaftsrechtlichen Nutzungsvertrag handelt es sich der Sache nach um einen Mietvertrag (BGH NZM 10, 121 [BGH 14.10.2009 - VIII ZR 159/08]; NJW-RR 04, 12). Miete, jedenfalls für die wesentlichen Vertragspflichten, ist die Überlassung eines möblierten Zimmers mit Frühstück und Bedienung, die Überlassung einer EDV-Anlage mit Bedienung (Hamm NJW-RR 94, 1297 [OLG Hamm 15.04.1994 - 30 U 243/93]) oder idR die Berechtigung zur Nutzung eines Sport- und Fitnesscenters (BGH NJW 12, 1431 [BGH 08.02.2012 - XII ZR 42/10] Rz 17). Überlässt einer von zwei Erbbauberechtigten eines Mehrfamilienhauses dem anderen Erbbauberechtigten eine Wohnung gegen Entgelt, handelt es sich idR auch um Miete (BGH NZM 10, 898 Rz 14). So liegt es auch, wenn die Teilhaber einer Gemeinschaft nach Bruchteilen an einem Grundstück einem oder einzelnen Teilhaber(n) das Grundstück oder darauf befindliche gemeinschaftliche Räume entgeltlich zur alleinigen Nutzung überlassen können und in einem solchen Fall regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt (BGH NJW 18, 2472 [BGH 25.04.2018 - VIII ZR 176/17] Rz 26). Wird eine technische Bühnenausstattung (Verstärker, Beleuchtung etc) zunächst vermietet, verpflichtet sich der Vermieter später aber auch zum Auf- und Abbau, liegt ein Werkvertrag vor (Kobl ZMR 04, 265, 266). Wird eine Maschine oder eine Sachgesamtheit überlassen und diese aufgestellt, handelt es sich um Miete (Ddorf VersR 74, 1113). Wird eine Maschine mit Bedienungspersonal überlassen, liegt für die Maschine ein Mietvertrag vor (BGH MDR 62, 719, 720); iÜ ist ein Dienstverschaffungsvertrag anzunehmen (RGZ 69, 125; s.a. Grimm/Linden ArbRB 14, 115). Ein Vertrag über die Überlassung eines Gerüstes ist Miete (Celle MDR 07, 1127; LG Dessau-Roßlau IBR 09, 581). Ein Gebrauchsüberlassungsvertrag über ein Schiff (§ 578a) oder ein Fahrzeug ist Miete. Ein Vertrag, durch den ein Steinbruch gegen Entgelt zur Auffüllung mit Klärschlamm überlassen wird, ist Mietvertrag, wenn die Verfüllung als Vertragspflicht ausgestaltet ist (BGH NJW 83, 679 [BGH 08.12.1982 - VIII ZR 219/81]). Der Automatenaufstellvertrag (Überlassung einer Fläche oder Wandfläche) ist ein Gestattungsvertrag eigener Art, der durch mietrechtliche Elemente charakterisiert wird, aber auch eine besondere personenbezogene Prägung aufweist (BGH NJW-RR 21, 801 [BGH 10.02.2021 - XII ZR 26/20] Rz 11; MDR 21, 24 Rz 16). Wesentliches und charakterisierendes Merkmal ist die Eingliederung des Automaten in den gewerblichen Betrieb eines anderen zum gemeinsamen Nutzen beider Vertragspartner und nicht die einen Mietvertrag kennzeichnende entgeltliche Gewährung des Gebrauchs der Aufstellfläche für den Automaten (BGH MDR 21, 24 [BGH 04.11.2020 - XII ZR 104/19] Rz 16). Verträge zur entgeltlichen Nutzung eines Films, eines Videos, einer DVD, eines Spiels etc sind Mietverträge. Auch die Nutzung privater Einrichtungen ohne Betreuung, etwa eines Fahrgeschäftes auf dem Rummel oder einer Kegelbahn, ist Miete. Die Zurverfügungstellung einer Werbefläche auf einem Fahrzeug ist Miete (BGH ZMR 19, 332 Rz 10; 19, 335 Rz 10). Ein Vertrag über die Anmietung von Ausstellungsräumen, aber auch Auf- und Abbau, Bereitstellung von Equipment zur Ausleuchtung des Eingangsbereichs, Heizungspauschale, Endreinigung, Studiobetreuung uÄ, ist insgesamt als Mietvertrag zu behandeln (AG München ZMR 19, 42).

Rn 5

Ein Heimvertrag enthält wenigstens Elemente der Miete, ebenso der Beherbungsvertrag. Keine Miete sind der Krankenhausvertrag, die Nutzung einer Dienstwohnung und idR auch die Kleingartenpacht (maßgebend ist ggf die tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung, BGH VIZ 03, 538 [BGH 24.07.2003 - III ZR 203/02]). Nutzt ein Mietinteressent die ihm vor Abschluss des beabsichtigten Mietvertrags überlassenen Räume, ist idR ein vorläufiges Mietverhältnis zu Stande gekommen (Hambg WuM 03, 84 [OLG Hamburg 14.11.2001 - 4 U 34/01]; Karlsr WuM 91, 81); etwas anderes gilt bei einer Probefahrt. Ist der ›nicht abgewohnte‹ Teil eines zur Errichtung eines Wohngebäudes zur Verfügung gestellten Betrags (Baukostenzuschuss) dem Zahlenden beim Auszug zu erstatten, kommt zwischen ihm und dem Zahlungsempfänger ei...