Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 3. Mitgebrauchsrecht.

Rn 110

Grundstücksteile und Anlagen können einem Mitgebrauchsrecht des Mieters unterliegen, zB das Treppenhaus, Aufzüge oder Kinderspielplätze. Das gilt auch für Außenflächen, die (allein) von der vermieteten Wohnung oder vom vermieteten Haus aus betreten werden können und deshalb nur für eine alleinige Benutzung durch den Mieter in Betracht kommen (BGH NZM 09, 855 Rz 13). Dieses Recht führt allerdings nicht zum Mitbesitz (Dresd ZMR 19, 859, 860; KG ZMR 13, 181). Der Umfang ist im Wege der Auslegung zu ermitteln, hängt vom Zweck des entsprechenden Raums oder der Fläche ab, zB dürfen Zugänge und das Treppenhaus nur in der dafür vorgesehenen Weise benutzt werden, und kann teilweise vom Vermieter unter Beachtung von § 242 widerrufen, jedenfalls seinem Inhalt nach verändert werden (Walburg MietRB 07, 298, 301). Auch ohne weitere Absprache sind sämtliche Geräte-, Grundstücks-, Gebäudeteile und Gemeinschaftsflächen mitvermietet, die nach der Verkehrssitte typischerweise für die Benutzung durch den Mieter und seinen Gebrauch und seinen Zugang zu den Mieträumen in Betracht kommen (BGH NJW 07, 146 Rz 9; 67, 15; Ddorf GE 09, 1187, 1188). Das sind für die Wohnraum- und Gewerberaummiete das Treppenhaus (BVerfG NJW 00, 2658, 2659 [BVerfG 28.03.2000 - 1 BvR 1460/99]), die Nutzung des Hofes des Mietshauses, sofern es nicht um die dauerhafte Nutzung für einen PKW als Stellplatz geht (Ddorf GE 09, 1187, 1188; LG Wuppertal WuM 96, 267 [LG Wuppertal 15.09.1995 - 10 S 23/95]; LG Oldenburg ZMR 66, 208; AG Hohenschönhausen GE 07, 725), eingebaute Geräte, nicht aber Keller, Abstellflächen oder ein Garten (KG NZM 07, 515; Köln NJW-RR 94, 334; LG Hamburg WuM 00, 180 [LG Hamburg 21.12.1999 - 316 S 77/99]; AG Trier WuM 06, 143 [AG Trier 27.01.2006 - 7 C 402/05]), sofern es sich nicht um ein Einfamilienhaus handelt (Köln NJW-RR 94, 334). Mitvermietet sind außerdem die Teile, die zum Gebrauch der Mieträume durch den Mieter notwendig sind. Hierzu gehören etwa Treppen, Personenaufzüge (LG Berlin ZMR 86, 89), Flure, Zugänge und Zufahrten, gemeinschaftliche Toiletten und andere Gemeinschaftsräume, Terrassen, soweit diese nicht einer bestimmten Wohnung zuzuordnen sind, Waschküchen (LG Hamburg WuM 95, 533 [LG Hamburg 25.10.1994 - 316 T 72/94]), Böden oder ein Trockenplatz (AG Neuss ZMR 60, 297). Das Nutzungsrecht des Mieters gilt auch für seine Besucher und Lieferanten (BGH NJW 07, 146 [BGH 10.11.2006 - V ZR 46/06] Rz 9). Die Außenwand gehört bei der Wohnraummiete idR nicht zur Mietsache (Saarbr MDR 05, 1283, 1284). Bei der Gewerberaummiete wird die Benutzung jedenfalls der höher gelegenen Wandteile, auch durch den Mieter des betreffenden Stockwerks, vom Mietgebrauch nicht umfasst (Saarbr MDR 10, 1180; Saarbr MDR 05, 1283, 1284). Bei der Anbringung von Einrichtungen kommt es darauf an, ob das Gesamtbild des Hauses beeinträchtigt wird, zB durch Windfänge, Blumenkästen (dazu LG Berlin GE 11, 1230), Hinweisschilder.

Rn 111

Der Mieter eines Sondereigentums (Rn 89) oder der Berechtigte eines Dauerwohnrechtes ist berechtigt, neben dem von ihm gemieteten Wohnungs- oder Teileigentum (§ 1 II, III WEG) bzw den dem Dauerwohnrecht unterliegenden Flächen das gemE zu gebrauchen, soweit daran keine seinen Gebrauch ausschließenden Sondernutzungsrechte begründet sind. Die Mietsache umfasst neben dem Sondereigentum immer auch das Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (BVerfG NJW 96, 2858 [BVerfG 11.07.1996 - 1 BvR 1912/95]; BGH NJW 20, 921 [BGH 25.10.2019 - V ZR 271/18] Rz 12). Das gemE ist auch ohne besondere Erwähnung im Mietvertrag (zum Mitgebrauch) stets mitvermietet (BGH NJW 67, 154; Ddorf ZMR 96, 96, 97). Der vermietende Sondereigentümer darf – wenn er nicht eine andere Einheit selbst gebraucht – nach Übertragung seines Mitgebrauchsrechtes an einen Mieter das gemE allerdings nicht auch noch selbst weiter gebrauchen, wenn durch den Doppelgebrauch Rechte der anderen Eigentümer beeinträchtigt werden.

Rn 112

Aus dem jeweiligen Mitgebrauchsrecht folgt kein Mitbesitz. Der Mieter erlangt ggü dem Vermieter dennoch ggf Besitzschutzansprüche (Rn 119).