aa) Schutzpflichten.
Rn 45
Den Vermieter treffen für die Mietsache Schutzpflichten. Zu diesen Pflichten sind der Störungsschutz (Rn 46) und die Verkehrspflichten zu zählen (s Rn 49) sowie der Schutz Dritter, die mit der Mietsache in Berührung kommen (Rn 56; s.a. Vor §§ 328 bis 335 Rn 5 ff). In einem weiteren Sinne gehört hierher auch ein Konkurrenzschutz (Rn 183). Die vom Vermieter geschuldeten Prüfungspflichten (Rn 140) und seine Gebrauchs- und Erhaltungspflicht (s Rn 134) sind hingegen Hauptpflichten.
bb) Störungsschutz.
(1) Überblick.
Rn 46
Den Vermieter treffen aus der Gebrauchsüberlassungspflicht fließende Fürsorge- und Sicherungspflichten zur Pflege und Obhut der Mietsache und zum Schutz des Eigentums der Mieter (BGH NZM 01, 686, 687 [BGH 17.05.2001 - III ZR 283/00]; NJW-RR 90, 1422, 1423 [BGH 20.06.1990 - VIII ZR 182/89]). Es ist daher vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, Störungen des Mieters und Beschädigungen der von diesem eingebrachten Sachen zu unterlassen (BGH NJW-RR 13, 333 Rz 17; NJW 09, 142, 143) sowie einen von Dritten und von Mitmietern ungestörten Gebrauch zu gewähren (BGH ZMR 04, 335, 336; LG Stendal NZM 05, 783). Schaltet der Vermieter zur Erfüllung der Fürsorgepflicht Dritte ein, haftet er für diese nach § 278. Eine Übertragung soll schon vorliegen, wenn Dritte das Mietshaus namens des Vermieters instandsetzen (BGH NJW-RR 13, 333 Rz 23). Aus der Fürsorgepflicht folgt, dass der Vermieter keine zusätzliche Gefahrenquelle schaffen darf, zB eine, welche die Brandgefahr für die Mieträume erhöht (BGH NJW-RR 13, 333 Rz 17). Für die Beurteilung, welche gefahrbegründenden Handlungen der Vermieter zu unterlassen hat, können öffentlich-rechtliche Betriebsvorschriften herangezogen werden (BGH NJW-RR 13, 333 [BGH 12.12.2012 - XII ZR 6/12] Rz 18). Der Vermieter darf danach grds weder die Mietsache (Ddorf NJW 94, 1971 [OLG Düsseldorf 15.10.1993 - 2 Ss 175/93 - 65/93 II]; LG Köln NZM 09, 283 [LG Köln 08.01.2009 - 29 S 67/08]) noch den Mieter ungefragt fotografieren (LG Mannheim ZMR 78, 140) oder beleidigen. Der Mieter kann sich zur Abwehr von Störungen Dritter auf seine Besitzrechte (s dazu Rn 116) stützen, der Vermieter kann ihn auf die Ausübung eigener Abwehrrechte aber nicht verweisen (KG NZM 03, 27). Zum Störungsschutz muss der Vermieter daher gegen andere einschreiten (BGHZ 19, 85, 93; Naumbg ZMR 00, 290, 291). Denn dem Mieter ist im erforderlichen und zumutbaren Umfang aktiv Schutz vor Störungen Dritter und vor Störung durch Mitmieter zu gewähren, die ihn in seinem vertragsgemäßen Mietgebrauch beeinträchtigen (KG NZM 03, 27; Ddorf ZMR 01, 706, 707). Ein Schutz ist zB ggf zu gewähren bei Störung des Hausfriedens, gegen Immissionen, gegen Lärmbelästigungen oder Gebrauchsbeeinträchtigungen. Zu Umweltmängeln s Rn 138. Eine Handlungspflicht trifft den Vermieter nicht, wenn der Mieter für das Entstehen der Störung oder vertraglich für deren Vermeidung selbst verantwortlich ist (BGHZ 38, 295).
(2) Videoüberwachung.
Rn 47
Eine Videoüberwachung ist allein an Art 6 I f DS-GVO zu messen (BVerwG NJW 19, 2556 [BVerwG 27.03.2019 - BVerwG 6 C 2.18] Rz 47; s.a. Rn 212). Danach muss die Verarbeitung zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich sein, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen. Die Verarbeitung ist erforderlich, wenn der Verantwortliche zur Wahrung berechtigter, dh schutzwürdiger und objektiv begründbarer Interessen darauf angewiesen ist (BVerwG NJW 19, 2556 Rz 47). Eine nach diesem Maßstab erforderliche Verarbeitung ist zulässig, wenn die Abwägung in dem jeweiligen Einzelfall ergibt, dass berechtigte Interessen des Verantwortlichen höher zu veranschlagen sind als das informationelle Selbstbestimmungsrecht der Betroffenen (BVerwG NJW 19, 2556 [BVerwG 27.03.2019 - BVerwG 6 C 2.18] Rz 47). Hierfür ist nach Erw 47 zur DS-GVO ua bedeutsam, ob die Datenverarbeitung für die Verhinderung von Straftaten unbedingt erforderlich ist, ob sie absehbar, dh branchenüblich ist, oder ob die Betroffenen in der konkreten Situation vernünftigerweise damit rechnen müssen, dass ihre Daten verarbeitet werden.
Rn 48
Für die Überwachung durch den Mieter gilt iÜ grds nichts anderes. Die angemietete Wohnung kann er grds frei überwachen. Die weitere Mietsache kann er hingegen nur videoüberwachen, wenn seine Interessen die Interessen Dritter überwiegen (s.a. Rn 171 ›Video‹).
cc) Verkehrspflichten (Verkehrssicherungspflichten).
(1) Träger und Allgemeines.
Rn 49
Bei Grundstücken und Räumen treffen die Verkehrspflichten den Vermieter (BGH NZM 18, 509 [BGH 21.02.2018 - VIII ZR 255/16] Rz 20; NJW 15, 2111 [BGH 06.05.2015 - VIII ZR 161/14] zu Legionellen; NJW 09, 143 [BGH 15.10.2008 - VIII ZR 321/07] Rz 13; s § 823 Rn 2 ff). Der Mieter ist der Träger für die Innenräume (Rn 59) sowie für andere Räume und Flächen, wenn die Verkehrspflichten auf ihn insoweit übertragen sind (Rn 59). Ist ein Grundstück gem § 1 V WEG gemE, ist nach § 9a II WEG die GdW verkehrspflichtig (§ 9a WEG Rn 23). Im Falle der Zwangsverwaltung treffen die Verkehrspflic...
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