Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / d) Garagen.

Rn 8

Wird zusätzlich zu einer Wohnung eine Garage oder ein Fahrzeugeinstellplatz gemietet, erstreckt sich der Schutz des sozialen Mietrechtes auf die Garage, sofern von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen ist (BGH NJW 12, 224 [BGH 12.10.2011 - VIII ZR 251/10] Rz 11): der Mieter muss davor bewahrt werden, dass eine Teilkündigung der Garage ihn veranlasst, auch die Wohnung aufzugeben. Eine Garage folgt daher rechtlich grds den für die Wohnung geltenden Regelungen, sowohl was eine Erhöhung der Garagenmiete im Verfahren nach §§ 558 ff (s § 557 Rn 3) anbelangt als auch was die Kündigung des Garagenmietvertrags betrifft. Entscheidend für die Abgrenzung, ob ein einheitliches Mietverhältnis besteht oder zwei rechtlich selbständige Verträge, ist der Parteiwille (Ddorf ZMR 07, 269). Gehören die Räume rechtlich und wirtschaftlich zusammen, spricht das ebenso wie die Zusammenfassung der Verträge in einer Urkunde im Zweifel für ein einheitliches Mietverhältnis (Schlesw ZMR 83, 17, 21). Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht hingegen eine tatsächliche Vermutung (zur Dogmatik Pikenbrock ZZP 131, 413, 421 ff) für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen (BGH ZMR 22, 625 Rz 15; NZM 13, 726 Rz 3; WuM 13, 421 Rz 3). Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Der über ein Grundstück geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veränderung der dinglichen Rechtslage, nämlich die Teilung des Grundstücks und die vom Eigentümer, der zugleich der Vermieter ist, vorgenommene Veräußerung von Teilen an verschiedene Erwerber, nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten (BGH ZMR 06, 30, 31). Vielmehr treten die Erwerber gem § 566 in den über eine einheitliche Mietsache geschlossenen einheitlichen Mietvertrag ein (BGH ZMR 06, 30, 31).